一份新報告發(fā)現(xiàn) 政策制定者對外國買家征稅并減少借款額是正確的

國際貨幣基金組織(IMF)在本周發(fā)布的一份報告中表示，過去兩年加拿大的房地產(chǎn)市場風險越來越大，其風險水平與十年前金融危機期間的風險水平相似。

但有一個好消息：報告顯示，加拿大政策制定者過去幾年采取的措施 - 特別是外國買家的稅收和嚴格的新抵押貸款規(guī)則 - 是防止債務危機的正確措施。

總部設在華盛頓的致力于全球金融合作的機構在其最新的“ 全球金融穩(wěn)定報告”中表示，自十年前的債務危機以來，美國和加拿大的房地產(chǎn)市場本質上都是交易場所。

由于較低的家庭債務水平和與家庭收入更加一致的房價，美國住房市場今天的危機風險較低。

國際貨幣基金組織的報告指出：“與此相反，加拿大的房地產(chǎn)市場走向相反的方向，特別是在漢密爾頓，多倫多和溫哥華等城市，估值看起來過于緊張，與2008年相同。”

它認為，由于外國買家的現(xiàn)金流入，全球許多房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性正在下降。

報告稱，某些類型的外國直接投資 - 例如房地產(chǎn)信托購買公寓樓或跨國建筑公司設立商店 - 可以使房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定。但報告稱，外國人購買個人住房的資金似乎與短期房價上漲以及發(fā)達經(jīng)濟體中期房價的下行風險相關。

也許令人驚訝的是，國際貨幣基金組織的研究表明，與溫哥華的市場相比，外國資金在多倫多和卡爾加里房地產(chǎn)市場上的穩(wěn)定性更大，溫哥華的市場通常被認為是受外國資金影響最大的市場。

在卡爾加里的案例中，似乎涉及與艾伯塔省石油工業(yè)繁榮與蕭條周期有關的資金。

國際貨幣基金組織的報告稱，省政府為多倫多和溫哥華地區(qū)推出的外國購買稅“可能會緩解這些住房市場的高估壓力并降低下行風險”。

但報告補充說，不同市場對外國買家的稅收反應不同的事實表明“他們的廣泛影響可能有限”。

國際貨幣基金組織表示，另一種降低房地產(chǎn)市場風險的方法是通過“宏觀審慎措施”，例如減少購房者相對于其收入可以借入的數(shù)額。

這就是加拿大銀行業(yè)監(jiān)管機構OSFI在推出抵押貸款壓力測試時所做的事情，該測試要求借款人實際上有資格獲得抵押貸款，貸款利率比他們提供的貸款高出兩個百分點。該測試減少了購房者可以借入的最高金額約20%。

行業(yè)需要更寬松的規(guī)則

壓力測試似乎成為加拿大住宅房地產(chǎn)行業(yè)的禍根，許多行業(yè)團體和房地產(chǎn)委員會呼吁政府放松或消除它。

他們認為壓力測試已經(jīng)阻止了許多來自房地產(chǎn)市場的潛在買家。

該行業(yè)的一些人還呼吁政府將保險抵押貸款的攤還期限從25年增加到30年。

但其他市場觀察人士表示，這些措施對緩解該國的住房負擔能力危機幾乎沒有作用，反而會推高房價。

CMHC采取了一項行動

聯(lián)邦政府沒有在3月提交的最新預算中給予業(yè)界的意愿。

相反，它專注于一個新的“首次購房者激勵”計劃，該計劃將看到加拿大政府運營的抵押貸款保險公司CMHC購買購房者住房的股份，最終在房屋出售時收回其資金。這將減少買方的每月抵押貸款。

由于該計劃有效地將最高抵押貸款額定在48萬美元，分析師表示，它對最昂貴的市場，多倫多和溫哥華的影響有限。

RBC的經(jīng)濟學家表示，由于該計劃將于今年秋季啟動，因此在此之前可能會減緩房地產(chǎn)市場，因為買家會坐視不管，直到獲得政府的幫助。

CMHC表示，該計劃對房價的影響非常小，將其推高了一個百分點。

但該公司在一份聲明中稱， “通過幫助首次購房者購房，我們將釋放租金，緩解租金壓力” 。