投資者的看法目前正在接受測(cè)試

儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)阿德里安·奧爾表示，央行對(duì)未來(lái)三年房?jī)r(jià)的最新預(yù)測(cè)顯示全國(guó)房?jī)r(jià)“通脹水平處于歷史低位”，但奧克蘭市場(chǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

“我們?cè)谡麄€(gè)[三年]預(yù)測(cè)范圍內(nèi)實(shí)際上實(shí)際上是零，”他在周三發(fā)布銀行最新貨幣政策聲明后的媒體吹風(fēng)會(huì)上表示。

“這當(dāng)然是針對(duì)整個(gè)國(guó)家而不僅僅是奧克蘭。

“奧克蘭是一個(gè)重要的組成部分，讓我們相信全國(guó)各地的名義增長(zhǎng)率平均為低。

“奧克蘭 - 毫無(wú)疑問(wèn) - 消極，該國(guó)其他地區(qū)或該國(guó)其他地區(qū)的許多地方平均仍然強(qiáng)烈積極。這是一個(gè)良好的前景，”他說(shuō)。

當(dāng)被問(wèn)及價(jià)格可能走多遠(yuǎn)時(shí)，奧爾說(shuō)：“我們不會(huì)在新西蘭的房?jī)r(jià)中預(yù)測(cè)一個(gè)特定的世界末日，因?yàn)槟壳爸С衷撡Y產(chǎn)類別的因素太多了。

“但我們會(huì)說(shuō)投資者的看法目前正在接受考驗(yàn)。”

在MPS文件本身中，新西蘭聯(lián)儲(chǔ)表示房?jī)r(jià)通脹預(yù)計(jì)將在2019年略有上升。房?jī)r(jià)通脹的短期回升受到固定期抵押貸款利率下調(diào)以及近期央行貸款放松的支撐。價(jià)值比率限制(從1月1日起)。

從中期來(lái)看，年度房?jī)r(jià)通脹預(yù)計(jì)將下降至2%左右，這將使其與整體通脹保持一致。當(dāng)被問(wèn)及他是否擔(dān)心消費(fèi)者可能會(huì)面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持平時(shí)，Orr說(shuō)，沒(méi)有。

“我們最近注意到的是，消費(fèi)者傾向于從房?jī)r(jià)中增加感知財(cái)富的消費(fèi)實(shí)際上已經(jīng)下降。

“推動(dòng)我們消費(fèi)增長(zhǎng)的很多因素是人們受雇，實(shí)際工資上漲，我們的預(yù)測(cè)是繼續(xù)這樣做 - 名義工資上漲和就業(yè)增長(zhǎng)都非常強(qiáng)勁。”

在MPS文件中，新西蘭聯(lián)儲(chǔ)表示年度消費(fèi)增長(zhǎng)已從兩年前的約6%放緩至2018年9月季度的3.3%。

“雖然預(yù)計(jì)家庭收入將受到緊縮的勞動(dòng)力市場(chǎng)和更高的最低工資的支撐，但預(yù)計(jì)消費(fèi)增長(zhǎng)將進(jìn)一步放緩。這與人口增長(zhǎng)放緩和大多數(shù)預(yù)測(cè)的低房?jī)r(jià)通脹相一致。

“在幾年之后，住宅投資的增長(zhǎng)也放緩了。坎特伯雷的活動(dòng)已經(jīng)下降。在其他地方，諸如獲得可用土地，勞動(dòng)力和金融等限制因素阻礙了進(jìn)一步增長(zhǎng)。

KiwiBuild的效果

“KiwiBuild住房計(jì)劃預(yù)計(jì)將增加2019年下半年的住宅投資，因?yàn)橄嚓P(guān)政策，如住房用地，開(kāi)始減輕該行業(yè)的限制。”

事實(shí)上，新西蘭聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)就KiwiBuild政策對(duì)貨幣政策的預(yù)期影響單獨(dú)編制了一份說(shuō)明。

“該銀行已將KiwiBuild產(chǎn)生的25億美元額外(凈)名義建筑支出納入我們的預(yù)測(cè)中，”該說(shuō)明稱。

“這與7,000到14,000個(gè)正在建造的額外房屋之間是一致的，假設(shè)每個(gè)房屋的成本在平均新建筑的一半和全部?jī)r(jià)值之間。

“KiwiBuild對(duì)住宅投資的凈貢獻(xiàn)對(duì)貨幣政策至關(guān)重要。

“因此，世行必須假設(shè)上面討論的產(chǎn)能限制將如何影響KiwiBuild的有效性，從而影響該計(jì)劃對(duì)貨幣政策的影響。

“雖然假設(shè)KiwiBuild在10年內(nèi)貢獻(xiàn)了10萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，但考慮到當(dāng)前和預(yù)計(jì)的建筑行業(yè)狀況，如果不排擠大量其他住宅建筑活動(dòng)，這種情況不太可能實(shí)現(xiàn)。

'擠出'

“考慮到產(chǎn)能限制和排擠，世行的估計(jì)是，到2022財(cái)政年度末，KiwiBuild將產(chǎn)生25億美元的額外名義住宅投資活動(dòng)。

“在未來(lái)三年內(nèi)，世界銀行假設(shè)在KiwiBuild項(xiàng)目下建造的房屋中有一半到四分之一將被私人部門(mén)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擠掉。該銀行對(duì)KiwiBuild的預(yù)測(cè)相當(dāng)于建造7,100至14,200套房屋。 2019 - 2022年，取決于您對(duì)這些房屋的平均同意價(jià)值的假設(shè)。“

新西蘭央行表示，由于建筑行業(yè)的限制，預(yù)計(jì)大部分KiwiBuild房屋將在預(yù)測(cè)范圍之外建造：需要時(shí)間來(lái)緩解這些限制。

該行預(yù)計(jì)建筑業(yè)將繼續(xù)面臨強(qiáng)勁的需求和供應(yīng)受限。這意味著KiwiBuild對(duì)住宅投資的凈貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將小于建筑業(yè)的閑置產(chǎn)能。然而，如果住房市場(chǎng)疲軟且住宅建設(shè)放緩或下降，那么KiwiBuild可能有助于支撐該行業(yè)的需求，從而產(chǎn)生更大的凈貢獻(xiàn)。

“在2019財(cái)年，世行認(rèn)為KiwiBuild對(duì)住宅投資的凈貢獻(xiàn)幾乎為零，因?yàn)镵iwiBuild計(jì)劃尚處于起步階段，建筑行業(yè)的產(chǎn)能受限。未來(lái)幾年，KiwiBuild的凈貢獻(xiàn)由于KiwiBuild的項(xiàng)目(如住房用地)開(kāi)始緩解產(chǎn)能限制，預(yù)計(jì)會(huì)增加。“