2019年住房品質(zhì)半年報(bào) 股價(jià)正在影響房子的質(zhì)量

四五月份，一些明星地產(chǎn)的明星樓盤(pán)，因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題頻繁出現(xiàn)在各家媒體頭條上，包括有些開(kāi)發(fā)商素來(lái)以口碑好聞名，有些則是央企、國(guó)企的背景，但都倒在了質(zhì)量這道關(guān)上。利潤(rùn)危機(jī)!”一家港股地產(chǎn)商公司的高管在一次私下交流時(shí)，直指這一波房屋質(zhì)量輿情的要害。按照地產(chǎn)交付36個(gè)月的周期，眼下交房的房子大多是2016年土地市場(chǎng)“地王”迭出時(shí)段成交的土地。由于宏觀調(diào)控，這些房子大部分都被限制銷(xiāo)售價(jià)格，地價(jià)高，房?jī)r(jià)卻便宜，收縮的利潤(rùn)率，導(dǎo)致了房企大面積減配、降標(biāo)。

于是，連央企、國(guó)企也“淪陷”了，為了保證利潤(rùn)，頂著罵名建造降標(biāo)、減配的房子，而“地王”項(xiàng)目減標(biāo)，還不是造成房屋質(zhì)量缺陷的唯一原因，對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的追求，讓有些地產(chǎn)商的品質(zhì)達(dá)不到消費(fèi)者期望的要求，客戶(hù)投訴成了新的輿情爆發(fā)點(diǎn)。然而，三年前拿的“地王”，就一定蓋的是劣質(zhì)房嗎?

失控的速度

對(duì)高地價(jià)項(xiàng)目的降標(biāo)、減配，只是本輪地產(chǎn)輿情的一個(gè)因素。起于2016年的超高速度的房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展，是新一輪盛產(chǎn)劣質(zhì)房子的根源。

多家公司的財(cái)報(bào)披露，很多三四線城市，公司的項(xiàng)目前一個(gè)月剛拿到預(yù)售許可證，下一個(gè)月就已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)房了。在那些城市，房子只需要露出地面就可以賣(mài)房。但對(duì)一棟高層樓房來(lái)說(shuō)，僅僅打地基、打樁的時(shí)間就需要三個(gè)月。

因?yàn)?，如果土方開(kāi)挖后，地基承載力達(dá)不到設(shè)計(jì)耐力值，需要繼續(xù)下挖，直到土層地耐力達(dá)到設(shè)計(jì)值;又或者是對(duì)現(xiàn)有土層進(jìn)行沙石繼配，無(wú)論是測(cè)試地基承載力，都需要花費(fèi)不止一個(gè)月的時(shí)間。僅僅用一個(gè)月時(shí)間打的地基的可靠程度，成為公眾憂慮的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商選擇施工一個(gè)月后就賣(mài)房，有多方面的原因。一方面，這將極度加快資金的周轉(zhuǎn)率。學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)的人都知道杜邦分析，其中一個(gè)重要原則就是資金周轉(zhuǎn)效率。高效的資金周轉(zhuǎn)，才能帶來(lái)高額的凈資產(chǎn)回報(bào)。在行業(yè)平均利潤(rùn)率只有10%左右的情況下，更高效的資金周轉(zhuǎn)，才能帶給股東更高的收益和分紅，進(jìn)而吸引資金追逐企業(yè)的股票。

過(guò)去三年，是高周轉(zhuǎn)企業(yè)的黃金歲月，那些周轉(zhuǎn)率快的公司，股價(jià)都有非常明顯的上漲，但也為質(zhì)量埋下了隱患，特別是很多高周轉(zhuǎn)企業(yè)，也是高負(fù)債的企業(yè)，急于拿到銷(xiāo)售款還債的開(kāi)發(fā)商，也會(huì)因此希望更快的施工速度，能夠多賣(mài)房。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，因?yàn)樗俣榷鵂奚|(zhì)量，是一個(gè)被迫的選擇。在整個(gè)行業(yè)的洪流挾裹之下，不能趕上行業(yè)的速度，幾乎等于“慢性”自殺。

7月11日，克而瑞就房地產(chǎn)投融資，邀請(qǐng)了開(kāi)發(fā)商、券商和部分金融機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)了一個(gè)小型的論壇。會(huì)上有嘉賓就表示，規(guī)模這件事不僅影響到現(xiàn)在的股價(jià)，也影響到融資。如果融資成本對(duì)比同行處于劣勢(shì)，那么搶地塊就搶不過(guò)別人，之后的銷(xiāo)售和發(fā)展速度，自然也比同行差很多。久而久之，就會(huì)有被逼出行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

在速度比拼激烈的環(huán)境下，再有情懷的開(kāi)發(fā)商，也不得不考慮要不要那么追求品質(zhì)。

控成本下的比拼：讓房子質(zhì)量變得糟糕

“我覺(jué)得你可以寫(xiě)一寫(xiě)房地產(chǎn)企業(yè)控制成本的問(wèn)題。”4月中旬，和訊房產(chǎn)接到一個(gè)來(lái)自20強(qiáng)房企項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總的電話。在電話里，他對(duì)工程施工企業(yè)的質(zhì)量持續(xù)吐槽。那些資質(zhì)差的施工企業(yè)借著房企控成本的“東風(fēng)”，用低價(jià)成功競(jìng)標(biāo)了一個(gè)又一個(gè)工程，隨后為了滿(mǎn)足利潤(rùn)，又不斷偷工減料，導(dǎo)致最后交付的房屋質(zhì)量很差。

盡管之前很多開(kāi)發(fā)商都說(shuō)，要在保證質(zhì)量的前提下控成本，但實(shí)際的執(zhí)行成果看，效果并不讓人滿(mǎn)意。

大多數(shù)時(shí)候，商務(wù)標(biāo)還是成為了最終選定施工企業(yè)的關(guān)鍵，而這也成為這一輪質(zhì)量問(wèn)題風(fēng)潮中經(jīng)常被詬病的痼疾。

實(shí)際上，幾乎每家企業(yè)都要求供應(yīng)商提供相關(guān)案例和作品，甚至?xí)才艑?zhuān)人去供應(yīng)商的總部考察、調(diào)研，以確保企業(yè)有能力和操守蓋出好房子。但理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)很骨干，大量有瑕疵的住宅交付，似乎說(shuō)明這樣的模式，并不能徹底保證房屋質(zhì)量的品質(zhì)。

改變：靠投入和技術(shù)進(jìn)步

盡管現(xiàn)實(shí)存在諸多的困境，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者，還是不愿意背著罵名蓋劣質(zhì)房。他們也想在速度、利潤(rùn)、股價(jià)、公司規(guī)模和質(zhì)量之間，尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，讓企業(yè)能夠更良性的發(fā)展。

比如，被自己人評(píng)價(jià)發(fā)展“有點(diǎn)保守”的濱江，就一直強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的品質(zhì)，寧可犧牲速度和規(guī)模，也要確保絕對(duì)口碑。

以上海(樓盤(pán))公園壹號(hào)項(xiàng)目為例，這一項(xiàng)目當(dāng)年拿地的成本高達(dá)每平米2.8755萬(wàn)元，但是受限價(jià)政策影響，公寓的平均單價(jià)也沒(méi)有超過(guò)5.3萬(wàn)元/平米。

而且和濱江合作的項(xiàng)目股東，還是一家對(duì)投資回報(bào)率有非常高要求的金融機(jī)構(gòu)。但就是這樣的情況下，濱江也沒(méi)有減少投入。

六月底，在幾十家媒體的共同見(jiàn)證下，濱江公園壹號(hào)的項(xiàng)目交付公開(kāi)亮相。杭州(樓盤(pán))媒體說(shuō)，該項(xiàng)目從用材到工藝都和杭州同產(chǎn)品線的項(xiàng)目絕無(wú)二致，甚至比杭州的項(xiàng)目品質(zhì)還要更好，甚至還因此收到了業(yè)主交來(lái)的錦旗。

濱江內(nèi)部后來(lái)統(tǒng)計(jì)，上述上海公園壹號(hào)項(xiàng)目，包括精裝、園林、幕墻、配套等的投入，每平米都要比周邊項(xiàng)目多兩千。

而在解決速度帶來(lái)的一系列質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)方面，地產(chǎn)行業(yè)在今年上半年也有很好的嘗試。美的置業(yè)，這家血液里流淌著制造業(yè)基因的地產(chǎn)商，也通過(guò)裝配式建筑的工廠化生產(chǎn)，升級(jí)了傳統(tǒng)工藝，大面積消除了傳統(tǒng)建筑領(lǐng)域存在大量瑕疵和通病，有效提升了產(chǎn)品品質(zhì)。漏水、裂縫、地坪不平、不均勻沉降等房地產(chǎn)建筑領(lǐng)域內(nèi)幾十年地通病，都可以通過(guò)裝配式建筑，大幅減少瑕疵，因此贏得了住建部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的肯定。

另一方面，裝配式建筑在工期方面，要比傳統(tǒng)工藝少8個(gè)月。別看施工周期只是少了八個(gè)月，大量因?yàn)楸O(jiān)管原因，在竣工前無(wú)法動(dòng)用的資金，可以因此迅速被釋放。又由此消滅了房地產(chǎn)企業(yè)一方面向銀行、信托借高息貸款，一方面，又把大量閑置資金拿去買(mǎi)理財(cái)?shù)膩y相，

2019年上半年，也許會(huì)在未來(lái)有機(jī)會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量歷史的史冊(cè)。

它可能是某些房企的低谷，但也是整個(gè)行業(yè)浴火重生，通過(guò)技術(shù)的進(jìn)步和質(zhì)量的追求，蓋出零瑕疵、零缺陷住房的開(kāi)始。

(責(zé)任編輯：常丹丹 HO016)