優(yōu)勢兵力集中 讓運營更有效率

“今年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，也絕不可能出現(xiàn)(房價)斷崖式的下跌。”昨日晚間，一家TOP30房企的首席財務(wù)官在一個私宴上酒后吐真言，不小心透露出行業(yè)企業(yè)對下半年房地產(chǎn)趨勢的真實看法。這一觀點被隨后發(fā)生的兩件事迅速論證。一是昨日晚間蘇州發(fā)布新政，當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策進一步升級;二是當日晚間新城控股發(fā)布了最新公告，在將部分處于前期開發(fā)階段的住宅項目轉(zhuǎn)讓，新城賬面上擁有的現(xiàn)金將超過600億。賬面擁有的現(xiàn)金遠遠超一年內(nèi)到期的各種債務(wù)，讓股東對新城的財務(wù)更放心。

而在獲得了600億現(xiàn)金后，新城將獲得難得的戰(zhàn)略機動，可以更精確地根據(jù)下半年政策、資金、市場的新特點，將資金投入到那些投資風險低、高收益的優(yōu)質(zhì)項目，從而帶來更高質(zhì)量的增長。

這一策略有點像解放戰(zhàn)爭時期，東北野戰(zhàn)軍所執(zhí)行的戰(zhàn)略。當時，東野在主動放棄一些東北大城市后，將原本分散的兵力集中起來，實現(xiàn)了分割包圍，各個擊破，最終打敗了當時裝備、兵力更強的國民黨軍。對新城來說，這一次地主動出售項目，也像當年的東野一樣，可以讓自己變得更強。

如果不是這一次新城發(fā)布公告，很少有人會想到新城的財務(wù)實力會這樣強大。在處理完450億貨值的項目后，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長約為15%。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%;土地成交價款3811億元，下降27.6%。

另據(jù)中國指數(shù)研究院公布的2018、2019年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP50排名數(shù)據(jù)。最近兩年拿地的前十強中除中海地產(chǎn)外，絕大多數(shù)房企拿地金額增幅沒有超過15%。而諸如萬科、保利這樣的龍頭房企，拿地金額甚至還要少于2018年同期。

上述數(shù)據(jù)說明，即使賣掉了450億貨值的土儲，新城的投資增長依然要快過其他絕大多數(shù)的龍頭房企。

此前，和訊房產(chǎn)曾多次發(fā)布房企業(yè)績增長潛力榜單，制作榜單的行業(yè)金牌券商分析師提出這樣的一個觀點：增長潛力強的房企，往往是當年度拿地資金投入最多的企業(yè)。按上述邏輯分析，新城在轉(zhuǎn)售450億貨值后，未來兩三年的業(yè)績增長潛力仍然超過房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)中的絕大多數(shù)。

這不能不讓人展開遐想，如果不是因為近期的“黑天鵝事件”，新城的增長速度會有多快。

截止今年6月30日新城賬面上已經(jīng)擁有的450億元現(xiàn)金，在出售40個項目后，新城將回收150億元的現(xiàn)金，如此賬面資金將超過600億元，并因此可以減少30億元的開發(fā)建設(shè)費用投入。

在宏觀資金面收緊的大環(huán)境下，提前把“拳頭”(資金)收攏，將會讓新城收獲關(guān)鍵的戰(zhàn)略機遇期。如果在半年內(nèi)，市場、政策、融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，新城的對手們將更加窮于應(yīng)付大環(huán)境的變化，而留出更多的破綻。這就給新城充分發(fā)揮優(yōu)勢，一招制勝，從而進一步擴大企業(yè)競爭的領(lǐng)先優(yōu)勢，創(chuàng)造了機會。

實際上，眼下的房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境正變得更為微妙。此前的五六月份開始，房企的融資渠道不斷收緊。監(jiān)管層多次在公開場合上認為，房地產(chǎn)占用信貸資金比例過高。

而在政策方面，已經(jīng)連續(xù)實施了三年的調(diào)控政策，不僅沒有一絲放松的跡象，反而有進一步收緊的苗頭。

此前，原本打算取消“限售令”的開封(樓盤)，僅僅一天后，市住建局撤銷了所作出的調(diào)整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關(guān)決定。

今年的樓市熱點城市——蘇州更是進一步加碼調(diào)控，昨日公布了《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，對蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房項目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項目)，購房人自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;二手住房通過市場交易購房人新取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。并進一步擴大了蘇州、昆山(樓盤)、太倉(樓盤)等地的限購范圍，要求最近三年內(nèi)連續(xù)交兩年社保才能購房。

在政策、資金、市場等均不明朗的情況下，聰明的投資人一般都會持續(xù)等待和觀望，等到最有利的時機才出手，以獲得最多的投資回報。

新城顯然也能夠有同樣的機會，選擇最有利的時機，投入到那些收益更高的板塊，并因此獲得高額回報。