優(yōu)勢(shì)兵力集中 讓運(yùn)營(yíng)更有效率

“今年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，也絕不可能出現(xiàn)(房?jī)r(jià))斷崖式的下跌。”昨日晚間，一家TOP30房企的首席財(cái)務(wù)官在一個(gè)私宴上酒后吐真言，不小心透露出行業(yè)企業(yè)對(duì)下半年房地產(chǎn)趨勢(shì)的真實(shí)看法。這一觀點(diǎn)被隨后發(fā)生的兩件事迅速論證。一是昨日晚間蘇州發(fā)布新政，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí);二是當(dāng)日晚間新城控股發(fā)布了最新公告，在將部分處于前期開發(fā)階段的住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，新城賬面上擁有的現(xiàn)金將超過600億。賬面擁有的現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的各種債務(wù)，讓股東對(duì)新城的財(cái)務(wù)更放心。

而在獲得了600億現(xiàn)金后，新城將獲得難得的戰(zhàn)略機(jī)動(dòng)，可以更精確地根據(jù)下半年政策、資金、市場(chǎng)的新特點(diǎn)，將資金投入到那些投資風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而帶來更高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

這一策略有點(diǎn)像解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，東北野戰(zhàn)軍所執(zhí)行的戰(zhàn)略。當(dāng)時(shí)，東野在主動(dòng)放棄一些東北大城市后，將原本分散的兵力集中起來，實(shí)現(xiàn)了分割包圍，各個(gè)擊破，最終打敗了當(dāng)時(shí)裝備、兵力更強(qiáng)的國(guó)民黨軍。對(duì)新城來說，這一次地主動(dòng)出售項(xiàng)目，也像當(dāng)年的東野一樣，可以讓自己變得更強(qiáng)。

如果不是這一次新城發(fā)布公告，很少有人會(huì)想到新城的財(cái)務(wù)實(shí)力會(huì)這樣強(qiáng)大。在處理完450億貨值的項(xiàng)目后，2019年上半年土地投資金額約為400億元，相比去年同期增長(zhǎng)約為15%。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1—6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8035萬平方米，同比下降27.5%;土地成交價(jià)款3811億元，下降27.6%。

另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的2018、2019年上半年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額TOP50排名數(shù)據(jù)。最近兩年拿地的前十強(qiáng)中除中海地產(chǎn)外，絕大多數(shù)房企拿地金額增幅沒有超過15%。而諸如萬科、保利這樣的龍頭房企，拿地金額甚至還要少于2018年同期。

上述數(shù)據(jù)說明，即使賣掉了450億貨值的土儲(chǔ)，新城的投資增長(zhǎng)依然要快過其他絕大多數(shù)的龍頭房企。

此前，和訊房產(chǎn)曾多次發(fā)布房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力榜單，制作榜單的行業(yè)金牌券商分析師提出這樣的一個(gè)觀點(diǎn)：增長(zhǎng)潛力強(qiáng)的房企，往往是當(dāng)年度拿地資金投入最多的企業(yè)。按上述邏輯分析，新城在轉(zhuǎn)售450億貨值后，未來兩三年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)潛力仍然超過房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)中的絕大多數(shù)。

這不能不讓人展開遐想，如果不是因?yàn)榻诘?ldquo;黑天鵝事件”，新城的增長(zhǎng)速度會(huì)有多快。

截止今年6月30日新城賬面上已經(jīng)擁有的450億元現(xiàn)金，在出售40個(gè)項(xiàng)目后，新城將回收150億元的現(xiàn)金，如此賬面資金將超過600億元，并因此可以減少30億元的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投入。

在宏觀資金面收緊的大環(huán)境下，提前把“拳頭”(資金)收攏，將會(huì)讓新城收獲關(guān)鍵的戰(zhàn)略機(jī)遇期。如果在半年內(nèi)，市場(chǎng)、政策、融資環(huán)境出現(xiàn)大的變化，新城的對(duì)手們將更加窮于應(yīng)付大環(huán)境的變化，而留出更多的破綻。這就給新城充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，一招制勝，從而進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，眼下的房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境正變得更為微妙。此前的五六月份開始，房企的融資渠道不斷收緊。監(jiān)管層多次在公開場(chǎng)合上認(rèn)為，房地產(chǎn)占用信貸資金比例過高。

而在政策方面，已經(jīng)連續(xù)實(shí)施了三年的調(diào)控政策，不僅沒有一絲放松的跡象，反而有進(jìn)一步收緊的苗頭。

此前，原本打算取消“限售令”的開封(樓盤)，僅僅一天后，市住建局撤銷了所作出的調(diào)整新購(gòu)商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制的相關(guān)決定。

今年的樓市熱點(diǎn)城市——蘇州更是進(jìn)一步加碼調(diào)控，昨日公布了《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見》，對(duì)蘇州市區(qū)新建商品住房、二手住房實(shí)施限制轉(zhuǎn)讓措施，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房項(xiàng)目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開始網(wǎng)簽的項(xiàng)目)，購(gòu)房人自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓;二手住房通過市場(chǎng)交易購(gòu)房人新取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。并進(jìn)一步擴(kuò)大了蘇州、昆山(樓盤)、太倉(cāng)(樓盤)等地的限購(gòu)范圍，要求最近三年內(nèi)連續(xù)交兩年社保才能購(gòu)房。

在政策、資金、市場(chǎng)等均不明朗的情況下，聰明的投資人一般都會(huì)持續(xù)等待和觀望，等到最有利的時(shí)機(jī)才出手，以獲得最多的投資回報(bào)。

新城顯然也能夠有同樣的機(jī)會(huì)，選擇最有利的時(shí)機(jī)，投入到那些收益更高的板塊，并因此獲得高額回報(bào)。