看到從市場(chǎng)上撤出的租賃股票 并可能增加對(duì)公共和緊急住房的需求

大衛(wèi)哈格里夫斯

住房和城市發(fā)展部官員承認(rèn)，政府新的“健康住宅”倡議可能會(huì)推高租金，看到從市場(chǎng)上撤出的租賃股票，并可能增加對(duì)公共和緊急住房的需求。

此外，新西蘭住房說，住房和城市發(fā)展部長(zhǎng)Phil Twyford周日推出的新措施可能會(huì)花費(fèi)2億美元左右。擁有住房的其他一些政府機(jī)構(gòu) - 尤其是國(guó)防部 - 也可能面臨成本分歧。

針對(duì)約600,000個(gè)租賃物業(yè)的新措施將于今年年中制定成為法律，并將在截至2024年7月的滑動(dòng)規(guī)模生效，屆時(shí)所有租賃必須符合規(guī)定。

詳細(xì)信息包含在本段下方的圖形中，但新措施的重要部分包括在租賃起居室強(qiáng)制提供固定供暖，必須能夠?qū)⒎块g加熱到18C以及需要天花板和地板下最小厚度為120mm的絕緣。此舉是在政府早先進(jìn)行的磋商過程之后進(jìn)行的。Twyford提交給內(nèi)閣的文件稱，新西蘭住房局估計(jì)，除了現(xiàn)有的計(jì)劃項(xiàng)目之外，新措施所要求的“已知干預(yù)措施”需要額外費(fèi)用1.13億美元至1.44億美元。此外，為滿足建議的溫度標(biāo)準(zhǔn)可能需要或可能不需要的干預(yù)措施可能額外增加77-9900萬美元。

“HNZC認(rèn)為它可以從其基線提供所需的升級(jí)資金，盡管這項(xiàng)工作對(duì)其他現(xiàn)有計(jì)劃工作計(jì)劃的影響尚未從財(cái)務(wù)和市場(chǎng)容量的角度進(jìn)行評(píng)估。由于HNZC可能會(huì)產(chǎn)生實(shí)際成本可能會(huì)更高需要提出改造或重建物業(yè)的長(zhǎng)期決策，而不是為較舊或不合適的資產(chǎn)帶來額外的短期成本，“該報(bào)說。

新西蘭經(jīng)濟(jì)研究所一般考慮新措施的總體成本，已經(jīng)計(jì)算出，對(duì)于目前不符合任何新要求的房產(chǎn)，包括商品及服務(wù)稅在內(nèi)的私人房東獲得這些房產(chǎn)的成本要求將在8,625美元至11,500美元之間

出售和退出供應(yīng)

在為部長(zhǎng)準(zhǔn)備的監(jiān)管影響聲明中，住房和城市發(fā)展部官員承認(rèn)，一些私人房東會(huì)選擇出售他們“未經(jīng)改善”的出租房產(chǎn)，而一些需要改善的房產(chǎn)將“完全退出”住房供應(yīng)。

聲明說：“如果這些物業(yè)處于質(zhì)量范圍的極低水平并且無法改善，那么住房的質(zhì)量就會(huì)得到改善，住房供應(yīng)也會(huì)減少。”

“如果這些房產(chǎn)位于集中地點(diǎn)，那么這些地區(qū)(租賃)房屋供應(yīng)的影響可能會(huì)顯而易見。”

官員們繼續(xù)說，在這種情況下，地方或中央政府“可能會(huì)參與解決緊急，臨時(shí)或長(zhǎng)期住房供應(yīng)問題”。

由Rubicon項(xiàng)目提供支持

官員們表示，物業(yè)升級(jí)的費(fèi)用將由業(yè)主承擔(dān)，“誰可能獲得有限的直接福利”。

'房東可以收回租戶的費(fèi)用'

“房東可以通過租金從租戶那里收回這些成本，而供給和需求條件允許他們這樣做。”

官員們表示，在一些供應(yīng)受限的市場(chǎng)中，低收入租戶可能會(huì)盡可能多地支付住房費(fèi)用，從而限制潛在的租金上漲，在這種情況下，房東將不得不接受降低的投資回報(bào)或出售。

“當(dāng)很大一部分業(yè)主出售他們的房產(chǎn)時(shí)，這可能會(huì)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)產(chǎn)生短期供應(yīng)沖擊，可能會(huì)增加對(duì)緊急或公共住房的短期需求。”官員們指出，最近全國(guó)租金中位數(shù)有所增加，“這可能部分是由于房東預(yù)計(jì)在考慮如何設(shè)定租金時(shí)會(huì)引入變化”。

在談到新措施的“分配效應(yīng)”時(shí)，官員們表示，一些出租物業(yè)將出售給自住業(yè)主，包括首次購(gòu)房者和其他自住業(yè)主搬入新房產(chǎn)。

租賃物業(yè)較少

凈效應(yīng)將是租賃物業(yè)數(shù)量的減少。

“或者，一些出租物業(yè)可能會(huì)在長(zhǎng)期住宿中被取消，并轉(zhuǎn)為短期住宿(例如AirBnB)。”

官員們表示，住房從租房轉(zhuǎn)為自用住房狀態(tài)，這可能導(dǎo)致需要更多房屋以容納相同數(shù)量的人“因?yàn)槠骄?，業(yè)主占用的房屋每個(gè)房產(chǎn)的人數(shù)少于出租房屋”。

“租賃住房減少，尤其是低質(zhì)量住房，可能會(huì)對(duì)低收入家庭造成不成比例的影響，從而可能增加對(duì)公共住房和緊急住房的需求。

'增加家庭擁擠'

“這種壓力也可能會(huì)增加家庭擁擠，直到供應(yīng)限制減少。”

但奇怪的是，官員接著說，這些對(duì)租賃市場(chǎng)的影響可能會(huì)受到更廣泛住房市場(chǎng)壓力的影響而“減輕”。

“移民的強(qiáng)烈需求和租戶收入增加的影響將是租金的增加，特別是在供應(yīng)不足的地區(qū)。

“隨著租金的增加，這應(yīng)該鼓勵(lì)更多房東留在房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入住房市場(chǎng)。

“這種影響很大，因?yàn)樗梢酝耆窒】导彝?biāo)準(zhǔn)和影響房東的其他監(jiān)管變化的一些負(fù)面影響。”

“無法隔離租金增加的原因”

官員們說，在實(shí)踐中，“事后”是“不可能孤立的，”不同的租金增加原因。

“如果租金確實(shí)增加，正如我們所料，房東可能將這些增加歸因于政府的政策。

“然而，實(shí)際上其他因素將是人口增長(zhǎng)帶來的強(qiáng)勁需求以及供應(yīng)受限，這將使房東能夠增加租金。”

官員表示，他們建議監(jiān)測(cè)情況，但沒有提出任何緩解措施。