世邦魏理仕2020年CRE展望樂觀

在經(jīng)濟擴張、就業(yè)市場強勁、利率較低和消費者信心穩(wěn)固的支撐下，世邦魏理仕對2020年商業(yè)地產項目的預測顯示，寫字樓、零售、物流和其他行業(yè)的項目將有所增長。《2020年房地產市場展望》指出，貿易談判和即將到來的選舉仍存在潛在的不確定性，但還不足以在未來一年對大多數(shù)CRE行業(yè)產生重大影響。

他說:“消費者信心十足，制造業(yè)的衰退似乎正在觸底，利率在下降，世界各國政府都在增加開支。貿易戰(zhàn)和英國是兩股逆風，但即便是這些逆風最近也有所緩和。世邦魏理仕全球首席經(jīng)濟學家、美洲研究主管理查德?巴卡姆對商業(yè)地產高管表示:“我對2020年越來越樂觀?！?/p>

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該預測著眼于資本市場和六大房地產行業(yè)(辦公和居住、工業(yè)和物流、零售、多戶、替代能源和數(shù)據(jù)中心)2020年的發(fā)展軌跡。Barkham表示，他們預計基于需求的辦公、零售和多戶家庭等資產類別將呈現(xiàn)韌性。該報告還預測，到2020年，交易量和資本化率將保持相對穩(wěn)定。

報告指出，到2020年，商業(yè)地產帶來的穩(wěn)定回報將更具吸引力，屆時全球債券收益率預計將維持在極低水平，股市可能更加動蕩。世邦魏理仕預計，今年的投資額將達到4780億美元至5020億美元之間，較2019年略有下降5%至10%，但仍足以使今年成為有記錄以來最強勁的年份之一。

資本市場有望改善的一個方面是外國投資，在2019年回落后應該會反彈。大部分外國資本將在“安全的”核心市場尋找資產。

“對沖美元的成本已經(jīng)下降。海外投資者喜歡的彈性和大多數(shù)主要房地產行業(yè)的持續(xù)增長，”Barkham告訴CPE。

寫字樓和占用者:世邦魏理仕預計全國空置率將小幅上升，租金漲幅將放緩至1.6%，而辦公崗位的增幅將從約1.5%降至0.3%。就業(yè)增長最快的市場應該是德克薩斯州，奧斯汀預計增長2.4%，達拉斯增長1.9%，休斯頓增長1.6%。在奧斯汀這樣的市場上，科技行業(yè)的工作崗位推動了大部分新辦公樓的建設;舊金山;鹽湖城;加州圣何塞。納什維爾,田納西州。凈吸收率高的市場包括圣何塞、鹽湖城和奧斯汀。由于新辦公樓完工數(shù)量較低，預計洛杉磯的租金漲幅最大。

2020年，彈性辦公室行業(yè)預計將增長13%，低于2019年的約23%。下降的部分原因是WeWork在IPO失敗和首席執(zhí)行官下臺后，對其增長進行了調整。但世邦魏理仕預計，到2020年底，flex辦公場所的庫存量應在8,700萬平方英尺左右，其中以運營模式良好的flex運營商為首。明年，業(yè)主們可能會在他們的建筑中獲得更多的靈活操作控制權，因為他們尋求對沖風險。

工業(yè)和物流:世邦魏理仕預計，到2020年，由于幾個市場的空置率極低和空間選擇有限，凈吸納量將會下降。預計空置率將維持在歷史低位附近，世邦魏理仕的更新率將高于正常水平，尤其是在空置率最低的市場。新建筑市場的租金預計將會上漲。新一級倉庫和小型輕工業(yè)倉庫的租金正在上漲。值得關注的市場包括北卡羅來納州夏洛特市(Charlotte)等二級市場;辛辛那提;丹佛;肯塔基州路易斯維爾市。俄勒岡州波特蘭。圣路易斯;奧蘭多和佛羅里達州的坦帕。

零售:消費者明年可能會更加謹慎，但有一個群體正在重返購物中心，那就是青少年和其他z世代的人。他們將在線研究和互動與店內體驗結合起來。他們可能會更關注醫(yī)療保健、美容和健身，并越來越多地使用彈出窗口來測試新市場和品牌。世邦魏理仕預計，到2020年，全國將開設數(shù)千家新店，其中包括一些從網(wǎng)上起步的品牌?？嗫鄴暝馁徫镏行恼桓脑斐啥嘤猛镜某擎?zhèn)中心，提供多戶住宅、酒店、辦公室、聯(lián)合辦公空間、體育設施、公共活動空間、和教育用途。由于新建筑相對較少，租金和凈吸納量預計將有小幅增長。

多戶型:隨著新供給超過需求，導致空置率上升20個基點至4.5%，租金增長達到2.4%，略低于2.6%的長期平均水平，預計該行業(yè)將有所降溫。開發(fā)人員將保持活躍。預計2019年的完工量與此類似，約為28萬套新公寓。郊區(qū)市場也在發(fā)展，預計明年的表現(xiàn)將好于城市，空置率較低，租金增長較快。預計2020年表現(xiàn)最好的四個市場是奧斯汀、亞特蘭大、菲尼克斯和波士頓。規(guī)模較小的市場，如新墨西哥州的阿爾伯克基(Albuquerque)，租金漲幅預計也將超過4%;阿拉巴馬州的伯明翰?？屏_拉多斯普林斯,科羅拉多州。北卡羅來納州格林斯博羅;田納西州的孟菲斯。俄亥俄州代頓市;圖森,亞利桑那州。

世邦魏理仕指出，紐約、加州和俄勒岡州在2019年制定的新租金規(guī)定預計將在2020年推廣到伊利諾伊州和華盛頓州等地。由于新的租金管制，紐約和洛杉磯等地的投資有所下降。

替代方案:在諸如自我存儲、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療辦公室、生命科學設施、老年住房和學生住房等替代資產上的投資占CRE總投資的比例已從2007年的6%增至2019年的12.5%。這些投資預計將繼續(xù)在2020年達到約590億美元。健康的市場基本面和令人印象深刻的長期增長正吸引更多資金進入專業(yè)領域。

數(shù)據(jù)中心:2019年一級市場的新數(shù)據(jù)中心容量預計將增長17.3%。這些市場——亞特蘭大、芝加哥、達拉斯-沃思堡、紐約三州、北維吉尼亞、鳳凰城和硅谷——占了2018年創(chuàng)紀錄年度吸收量的56%以上。預計到2020年，這些市場的競爭將會加劇，這將導致租賃業(yè)務的大幅擴張。隨著該行業(yè)對5G和其他新技術的整合做出反應，二、三級市場的需求可能會有所上升。