羅馬尼亞的區(qū)域城市將成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力

2017年，羅馬尼亞國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增速遠(yuǎn)超鄰國(guó)中東歐，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)良好，特別是寫(xiě)字樓、投資和土地板塊。高力國(guó)際(Colliers International)的最新報(bào)告稱(chēng)，在首都(

2017年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7%，主要得益于個(gè)人消費(fèi)和服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的良好發(fā)展。消費(fèi)的主要驅(qū)動(dòng)力是政府政策和勞動(dòng)力市場(chǎng)緊縮帶來(lái)的工資增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，考慮到羅馬尼亞的生產(chǎn)率和勞動(dòng)力成本之間的差距比該地區(qū)大多數(shù)都要大，工資上漲將被證明是可持續(xù)的。

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“在2018年，GDP增長(zhǎng)將放緩到一個(gè)更可持續(xù)的水平(約5%)，這是由于財(cái)政刺激減少、貨幣政策收緊、通脹加速、更高的儲(chǔ)蓄意愿和更弱的RON，這些問(wèn)題將會(huì)對(duì)消費(fèi)者信心造成壓力，而不僅僅是實(shí)際工資?！蔽覀冞€預(yù)計(jì)，羅馬尼亞的主要地區(qū)城市(克盧日-納波卡、蒂米什瓦拉、伊亞西、布拉索夫)在未來(lái)幾年將貢獻(xiàn)更高的GDP份額:他們提供良好的生活質(zhì)量影響人口的遷徙運(yùn)動(dòng)的首都和低運(yùn)營(yíng)成本加上大量的它;C學(xué)生可能導(dǎo)致大公司在這個(gè)的其他地方擴(kuò)張”,根據(jù)Silviu流行,高力國(guó)際的研究主管羅馬尼亞。

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投資市場(chǎng)將超過(guò)10億歐元的門(mén)檻

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經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)激發(fā)了投資者對(duì)羅馬尼亞的興趣，這導(dǎo)致了市場(chǎng)質(zhì)量的改善。然而，延長(zhǎng)的談判階段推遲了2018年的一些交易，2017年的流動(dòng)性幾乎保持不變，在9.6億歐元左右。最大的一筆交易是尤利烏斯集團(tuán)(Iulius Group)與阿特伯里歐洲公司(Atterbury Europe)之間的合作(估計(jì)價(jià)值2億歐元)，以及麗笙集團(tuán)(Radisson Blu)出售給賽伯樂(lè)資本管理公司(Cerberus Capital Management)和Revetas Capital的交易(價(jià)值1.69億歐元)。

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2018年將是投資市場(chǎng)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，尤其是從辦公領(lǐng)域來(lái)看。2015年至2017年易手的寫(xiě)字樓平均面積為2萬(wàn)平方米，而下一階段的管道項(xiàng)目平均面積超過(guò)5萬(wàn)平方米。因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資額可能會(huì)從2017年的1.6億歐元增加到2018年的5億歐元。此外，今年的總投資額預(yù)計(jì)將超過(guò)10億歐元的門(mén)檻，零售、辦公和工業(yè)項(xiàng)目的收益率可能會(huì)被壓縮25-50個(gè)基點(diǎn)。

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辦公室開(kāi)發(fā)，圍繞新極點(diǎn)和區(qū)域

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在布加勒斯特，辦公市場(chǎng)有了適度的增長(zhǎng)，新交付的12萬(wàn)3千平方米，使現(xiàn)代化辦公大樓的總庫(kù)存達(dá)到230萬(wàn)平方米。這一低于預(yù)期的結(jié)果是由緊張的勞動(dòng)力市場(chǎng)、過(guò)度擴(kuò)張的建筑行業(yè)以及開(kāi)發(fā)商希望提高其預(yù)售比例等因素造成的。然而，甲級(jí)寫(xiě)字樓的總建筑面積達(dá)32萬(wàn)平方米，凈建筑面積超過(guò)15萬(wàn)平方米，成績(jī)相當(dāng)可觀，后者更是多年來(lái)的最高水平。it和c部門(mén)仍然是需求的主要驅(qū)動(dòng)力，產(chǎn)生了44%的租賃活動(dòng)(14萬(wàn)平方米)。最活躍的地區(qū)是Floreasca/Barbu-Vacarescu和CBD(占交易總量的19%)，其次是Piata Presei/Bulevardul Expozitiei和Center-West。

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隨著開(kāi)發(fā)商越來(lái)越謹(jǐn)慎，今年a級(jí)寫(xiě)字樓將交付18.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總占地約30萬(wàn)平方米，凈占地約13.5萬(wàn)平方米。布加勒斯特北部地區(qū)所面臨的基礎(chǔ)設(shè)施限制將導(dǎo)致在中部-西部或集中在世博新中心等地區(qū)擴(kuò)大庫(kù)存。同時(shí),區(qū)域城市的磁性也將支持一個(gè)慷慨的管道:如果總辦公室四個(gè)地區(qū)主要城市的股票現(xiàn)在低于布加勒斯特的3.5倍,2018年將增加150000平方米,這將減少資本的差距。

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工業(yè)交付的新記錄

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去年全國(guó)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)到350萬(wàn)平方米，2017年交付約50萬(wàn)平方米，比2016年增長(zhǎng)40%以上。資本集中在總庫(kù)存的一半左右，也就是170萬(wàn)平方米。不過(guò)，空置率仍然很低，布加勒斯特約為2%，全國(guó)低于5%。去年，約50萬(wàn)平方米的出租交易成交，其中52%在布加勒斯特，14.6%在蒂米什瓦拉，12.4%在皮特斯蒂。最大的需求來(lái)自物流部門(mén)，占47%，其次是零售(17%)和汽車(chē)(9%)。

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“工業(yè)空間的發(fā)展條件仍然有利。因此，我們預(yù)計(jì)今年全國(guó)庫(kù)存將再增加70萬(wàn)平方米，需求將來(lái)自物流、電子商務(wù)和快速消費(fèi)品。缺乏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將有利于空間的濃度在首都地區(qū),預(yù)計(jì)銷(xiāo)量近400000平方米的地方,但是,人們也會(huì)注意到中部和西部地區(qū)提供快速訪問(wèn)匈牙利公路”,Silviu流行解釋道。

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零售和寫(xiě)字樓將影響地區(qū)城市的土地收購(gòu)

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2017年，房地產(chǎn)項(xiàng)目(不含工業(yè)板塊)土地交易總額較2016年大幅增長(zhǎng)，超過(guò)全國(guó)3.5億歐元的門(mén)檻。這些價(jià)值中約有三分之二歸屬于首都，用于住宅開(kāi)發(fā)的土地交易占投資總額的一半以上，其余部分幾乎平分給零售和寫(xiě)字樓。

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“2018年將至少和前一年一樣充滿活力，許多交易正在談判中。然而，考慮到許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得了良好的土地儲(chǔ)備，他們可能會(huì)更專(zhuān)注于開(kāi)發(fā)計(jì)劃中的項(xiàng)目，而不是進(jìn)行新的收購(gòu)，因此新的需求可能會(huì)略低一些。開(kāi)發(fā)商也將前往主要的區(qū)域城市進(jìn)行辦公和住宅開(kāi)發(fā)，因?yàn)樽鈶?買(mǎi)家的興趣越來(lái)越大，但也會(huì)前往人口不到10萬(wàn)的小城鎮(zhèn)，那里缺乏現(xiàn)代零售計(jì)劃，”Silviu Pop總結(jié)道。