波蘭工業(yè)市場(chǎng)即將達(dá)到1800萬平方米

在2019年的前三個(gè)季度中，有250萬平方米被出租，到年底，需求將很可能超過300萬平方米。2019年，開發(fā)商交付了2百萬平米的市場(chǎng)，現(xiàn)在的總存量約為1800萬平方米，總結(jié)咨詢公司JLL關(guān)于波蘭在2019年第三季度的工業(yè)市場(chǎng)狀況的咨詢公司JLL。

需求-仍在成形中的租戶

波蘭的工業(yè)市場(chǎng)肯定在滾動(dòng)。第一至第三季度租用的空間共計(jì)250萬平方米，其中三分之二包括新交易和租戶擴(kuò)建。

他說：“市場(chǎng)最有可能再次突破今年的三百萬平方米租值。這一表現(xiàn)與前三年相當(dāng)。然而，最近幾個(gè)季度的增長(zhǎng)更為可持續(xù)，因?yàn)檫@些數(shù)字不再受到2016-2018年那樣大規(guī)模交易的推動(dòng)。此外，中等規(guī)模交易的數(shù)量也在不斷增加。更重要的是，我們可以看到越來越多的更新。2019年第三季度后重新談判的總面積非常接近2016年、2017年和2018年年底的總量，2019年的總面積超過85.5萬平方米，“波蘭工業(yè)部主管Mika說。

不出所料，絕大多數(shù)(92%)的續(xù)約都出現(xiàn)在該國(guó)最大的五大市場(chǎng)--上西里西亞、波蘭中部、波茲納ń、華沙和wroc?aw。新的需求也主要受到五大(80%)的推動(dòng)。然而，其他不那么明顯的地點(diǎn)也在波蘭的工業(yè)地圖上留下了印記。

“Q1-Q3租賃活動(dòng)在Bia?ystok、Cz?stochwa、Kielce、庫(kù)特諾、盧布林、奧波爾和Tczew等地出現(xiàn)，這些地區(qū)總共占了112，000平方米的租賃空間。這些以及波蘭各地提供發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施和有利勞動(dòng)力市場(chǎng)的類似場(chǎng)所，很可能在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)吸引更高水平的租戶活動(dòng)，”研究分析師科托夫斯基說。

從年初以來，約占總凈額的50%，物流運(yùn)營(yíng)商是市場(chǎng)上活躍的行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者。2019年第一季度，光制造業(yè)和汽車部門的活動(dòng)也令人印象深刻：這兩個(gè)部門租賃的總占地面積約占凈占用面積的五分之一。然而，波蘭的工業(yè)生產(chǎn)最近出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，這可能會(huì)導(dǎo)致這兩個(gè)部門未來的逆風(fēng)。未來幾個(gè)月將顯示它是否對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生任何影響，租賃市場(chǎng)由更廣泛的租戶組成。

供應(yīng)-近1 800萬平方米

"第三季度的新落成量為80,000平方米，在波蘭市場(chǎng)歷史上的四分之一。這導(dǎo)致2019年前九個(gè)月看到超過200萬平方米的新空間和近1800萬平方米的總存量，"說，托馬茲米卡，波蘭工業(yè)主管，JLL。

地圖上的熱點(diǎn)是上西里西亞，面積超過44萬平方米。同樣值得注意的是，在波蘭中部、克拉科夫、奧爾斯茲金、斯?jié)蓺J、特賴-曼城、華沙和wroc?aw，每一個(gè)市場(chǎng)都提供了超過10萬平方米的新空間。

在建項(xiàng)目的管道沒有顯示出開發(fā)商正在放緩其強(qiáng)勁的步伐：9月底，近200萬平方米的空間正處于不同的發(fā)展階段。超過80%的空間是在五大建筑。值得強(qiáng)調(diào)的是，波蘭近56%的管道是不安全的。這將轉(zhuǎn)化為超過100萬平方米的投機(jī)空間。開發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的需求增加會(huì)如何影響空置率，這取決于在施工期間將租賃多少空間。

空置率和租金

最近季度觀察到的相對(duì)較高的投機(jī)性發(fā)展水平已經(jīng)導(dǎo)致全國(guó)的空缺率略有增加。這主要是在具有有限供應(yīng)的較小市場(chǎng)中看到的，其中即使是單一的投機(jī)性完成也會(huì)顯著影響利率。在看主要市場(chǎng)的情況下，第三季度的平均增長(zhǎng)率僅為0.4P.P.在9月底，波蘭整體的空缺率為7%。

租金增長(zhǎng)的增長(zhǎng)仍因發(fā)展市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和投機(jī)性發(fā)展所占的很大份額而有所減緩。在2019年第三季度，租金保持相當(dāng)穩(wěn)定，只有在選定的高檔城市物流發(fā)展中才出現(xiàn)上升趨勢(shì)。華沙內(nèi)城仍然是波蘭最昂貴的市場(chǎng)，總體租金從4.3歐元到5.2歐元/月不等。最有吸引力的大盒子公寓租金仍然可以在波蘭中部的城外地點(diǎn)找到(2.6歐元到3.2歐元/平米/月)。