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電子商務(wù)推動了零售和工業(yè)資產(chǎn)的重新定價

2022-06-13 06:00:00 編輯:匡欣亨 來源:
導(dǎo)讀 對于許多投資者來說,REITs提供了投資高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會,但同時也增加了流動性的便利。然而,這種流動性伴隨著更高的衡量波動性,對

對于許多投資者來說,REITs提供了投資高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會,但同時也增加了流動性的便利。然而,這種流動性伴隨著更高的衡量波動性,對一些投資者來說,這削弱了REITs相對于私人房地產(chǎn)投資的吸引力。然而,這些投資者忽視了REIT市場,因為REIT流動性為投資者提供了對私人房地產(chǎn)的獨(dú)特洞察力:實(shí)時價格發(fā)現(xiàn)。在CenterSquare,我們開發(fā)了一個專有數(shù)據(jù)庫,幫助我們通過REIT市場使用1.5萬億美元的房地產(chǎn)價格來洞察未來潛在的私人房地產(chǎn)定價。

這種觀點(diǎn)尤其能說明問題,因為我們看到了零售和工業(yè)地產(chǎn)類型的重新定價,因為電子商務(wù)重新定義了消費(fèi)支出趨勢。隨著更多的銷售額轉(zhuǎn)移到網(wǎng)上,零售商們在競爭中苦苦掙扎,物流公司也在獲得回報。對零售和物流公司的不同影響,迅速影響了它們所占據(jù)的房地產(chǎn)的基本面,為零售地產(chǎn)制造了長期的逆風(fēng),為工業(yè)地產(chǎn)制造了長期的不利因素。

雖然這些趨勢對私人房地產(chǎn)定價的影響直到最近才顯現(xiàn)出來,但對于那些關(guān)注REIT市場的人來說,零售和工業(yè)方面的問題早在2016年就出現(xiàn)了。REIT市場開始正確地暗示,零售上限利率正在上升到幾十年來從未見過的水平,而工業(yè)上限利率正走向歷史最低點(diǎn)--我們今天在私人房地產(chǎn)市場上看到了這一點(diǎn)。這些信息對私人房地產(chǎn)投資者的好處是顯而易見的:利用REIT市場的實(shí)時和前瞻性定價信息可以幫助指導(dǎo)更好的投資決策。

有趣的是,盡管私人市場零售和工業(yè)地產(chǎn)的重新定價目前正如火如荼地進(jìn)行,但由于出現(xiàn)了幾個新的因素,REIT市場目前正在經(jīng)歷重新定價趨勢的穩(wěn)定。

在零售房地產(chǎn)投資信托基金中,上限利率似乎已經(jīng)達(dá)到了一個上限,因為估值正在讓位于機(jī)會主義的私有化出價。這一過程始于2017年末上市的房地產(chǎn)市場,當(dāng)時我們看到通用增長地產(chǎn)(General Growth Properties)、韋斯特菲爾德(Westfield)和英圖地產(chǎn)(Intu Properties)因估值過低而被收購。此外,的稅收改革賦予消費(fèi)者和零售商更多的消費(fèi)能力??紤]到有能力將資本再投資于商店和供應(yīng)鏈,零售商現(xiàn)在變得更加樂觀。這些基本面因素再次迅速影響到零售物業(yè),因為業(yè)主們看到了健康的銷售、房客需求的增加和租賃的進(jìn)展。

值得注意的一個重要因素是,零售估值在質(zhì)量驅(qū)動下出現(xiàn)了明顯的分歧。隨著零售商合理安排他們的實(shí)體足跡,實(shí)體零售空間正變得更具戰(zhàn)略性。問題是商店的數(shù)量一直保持不變,但現(xiàn)在零售商減少了。問題不在于租金的大幅度下降。這是因為低質(zhì)量的物業(yè)業(yè)主發(fā)現(xiàn)很難找到租戶,因此,他們要么面臨空置,要么面臨大量資本支出,將資產(chǎn)重新用于不同用途。事實(shí)上,這就是導(dǎo)致oft報價的零售“分叉”的原因,高質(zhì)量的資產(chǎn)在最好的地點(diǎn)看到穩(wěn)定的基本面,在第二和第三地點(diǎn)的低質(zhì)量資產(chǎn)面臨過時的風(fēng)險。在工業(yè)領(lǐng)域,由于供應(yīng)正在趕上需求,REIT隱含的上限利率似乎在經(jīng)歷了強(qiáng)勁的壓縮后,已跌至最低水平。

在CenterSquare,我們發(fā)現(xiàn)REIT隱含上限利率的變動對私人市場的上限利率的預(yù)期有很大的幫助。我們相信,關(guān)注這些REIT市場信號有助于為私人房地產(chǎn)投資者做出更好的決策。無論是幫助確定工業(yè)上限利率的新低,還是為了穩(wěn)定零售行業(yè)更高的上限利率,REIT隱含的上限利率都可以描繪出商業(yè)房地產(chǎn)基本面不斷變化的實(shí)時圖景。

在上面的分析中,CenterSquare對零售和工業(yè)部門使用專有的REIT隱含上限利率。CenterSquare的REITCapRate透視報告包含有關(guān)這些上限比率的方法的信息。

本文所作的陳述和得出的結(jié)論沒有得到保證,僅僅是廣場投資管理公司員工的意見。本條中的材料僅供一般參考,并不打算為任何特定證券或商品的購買或銷售提供具體的投資建議或建議。這里包含的某些信息是基于外界來源,認(rèn)為是可靠的,但其準(zhǔn)確性沒有得到保證。


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