空置率增長的前5大辦公市場

根據(jù)YARDI矩陣數(shù)據(jù)，平均空置率由9月份的190個基點上升到9月份的13.3%。在不穩(wěn)定的辦公市場中，增長率明顯高于穩(wěn)定的辦公室市場，其中任何需求都不能跟上快速發(fā)展活動或經(jīng)濟增長無法轉(zhuǎn)化為辦公室部門的增長。

截至9月，這份名單上的metros幾乎占正在建造的1.763億平方英尺的5%。不像我們的前5個市場的辦公室交易排名，這個名單主要是由二級和三級辦公市場。

伯明翰的經(jīng)濟繼續(xù)加強和多樣化，但這仍未能轉(zhuǎn)化為辦公部門的增長，因為需求滯后。然而，在強大的汽車、生命科學和制造業(yè)的支持下，伯明翰9月份的失業(yè)率為2.3%，比全國平均水平低100個基點。

雖然過去三年的發(fā)展活動有所增加，但截至9月的空間僅相當于現(xiàn)有庫存的0.2%，使地鐵在這方面僅次于第二大的寫字樓市場。空缺率在9月至9月期間增加了280個基點至17.3%。

今年，開發(fā)人員在伯明翰完成了一個適應(yīng)性再利用項目--位于CBD的12.5萬平方英尺的Denham大樓。第三和城市改造前工業(yè)建筑在1143年第一大道。其中包括44600平方英尺的辦公面積、72個住宅單元和9200平方英尺的零售面積。在維斯塔維亞山的次級市場，Swaid診所正在建造一座40，000平方英尺的醫(yī)療辦公樓，預(yù)計年底完工。

溫斯頓-塞勒姆-格林斯伯勒的開發(fā)管道在2015年和2016年暴跌到每年交付的不到10萬平方英尺之后，近年來獲得了巨大的勢頭。然而，竣工水平遠未達到2014年達到的最高周期，當時737，000平方英尺上線。截至9月份，地鐵運營面積占地鐵現(xiàn)有存量的1.3%，而截至9月份，地鐵運營面積同比增長1.8%，達到70.2萬個就業(yè)崗位。貿(mào)易、運輸和公用事業(yè)以及教育和衛(wèi)生服務(wù)部門增加了大部分新職位，至少增長了2.6%。隨著辦公室使用部門的持續(xù)滯后，截至9月的整體空缺率（較上年同期上升283個基點）也將降至16.2%。

在格林斯伯勒的CBD，AZ開發(fā)公司正在開發(fā)一個106，000平方英尺的機會區(qū)項目.這座名為“網(wǎng)關(guān)”的三層樓盤將于今年年底交付使用。建成后，這座大樓將成為二十多年來最大規(guī)模的辦公項目。

位于西海岸一些表現(xiàn)最好的寫字樓市場旁邊，谷仍在努力追趕。由于高薪工作主要集中在鄰近的舊金山、圣何塞和拉斯維加斯，地鐵的就業(yè)市場以更溫和的速度增長--截至9月份，同比增長1.6%。新的辦公崗位只占整個地鐵新增工作崗位的6.4%。弗雷斯諾和梅塞德的失業(yè)率是全國最高的，至少比全國平均水平高出200個基點。

盡管開發(fā)活動在過去兩年略有加快，平均每年交付20萬平方英尺，但地鐵的庫存仍主要由較老、質(zhì)量較低的空間組成。因此，截至9月份，整體空置率同比上升308個基點，至10.6%.這仍然比全國利率低270個基點。

預(yù)計地鐵的總庫存量將增加約86，000平方英尺。在北部弗雷斯諾縣的子市場，新干線開發(fā)完成了6萬平方英尺的糖松廣場.截至9月份的總建筑面積--201400平方英尺--僅相當于庫存的0.9%，在在建建筑面積占現(xiàn)有存量的比例方面，地鐵位于表現(xiàn)最差的二級寫字樓市場之列。

鹽湖城寫字樓市場持續(xù)快速擴張，200萬平方英尺，相當于總存量的3.4%，比全國平均水平高出60個基點。截至9月份，就業(yè)人數(shù)同比增長2.6%，達到140萬個就業(yè)崗位.辦公行業(yè)占所有新增就業(yè)崗位的三分之一以上。鹽湖城9月份的失業(yè)率也比全國平均水平低130個基點，同比下降90個基點。

隨著開發(fā)商繼續(xù)平均每年交付約200萬平方英尺，截至9月份，整體空置率同比飆升了近420個基點。截至9月份，超過三分之一的在建空間位于Draper，那里的建筑活動近年來出現(xiàn)了顯著增長。在過去五年里，亞市場的庫存中大約有35%是在線的，其中包括其第三大辦公樓--面積16.3萬平方英尺的136中心--1號大樓。附近，歐文投資公司(Irvine Investment Co.)正在開發(fā)歐文辦公室公園(Irvine Office Park)的第一期工程，這是一座占地逾50萬平方英尺的三棟辦公大樓，預(yù)計將于明年4月上線。

在布魯克林，發(fā)展活動正在蓬勃發(fā)展，其中520萬平方英尺在9月份的工程中，相當于總庫存的15.0%，最高的份額，超過全國平均水平的五倍。因此，布魯克林繼續(xù)是寫字樓活動的頂級市場之一。就業(yè)市場緊隨其后，大多數(shù)就業(yè)部門的增長率都很高。地鐵9月獲得了86,100個職位，其中有60%的教育和保健服務(wù)。雖然辦公室就業(yè)崗位的增長明顯更多，但它仍然占9月份就業(yè)總?cè)藬?shù)的28.4%，遠高于全國平均水平的21.8%。

開發(fā)活動的增加影響了地鐵的空置率，截至9月份，空置率同比上升了532個基點，達到13.4%。然而，這只比全國平均水平高出10個基點。在市中心，蒂什曼·斯皮爾--附近曼哈頓最活躍的辦公室業(yè)主之一--正在進行一項名為“惠勒”的622，200平方英尺的項目。OZK為該項目提供了1.94億美元的建設(shè)資金，計劃于2020年末上線。