關(guān)于奧蘭多的辦公室投資 你應(yīng)該知道些什么

雖然酒店和醫(yī)療是奧蘭多的經(jīng)濟(jì)支柱，但包括STEM在內(nèi)的其他行業(yè)正開始獲得動力。

從2018年7月到2019年7月，就業(yè)率增長了3.8%，奧蘭多成為就業(yè)增長最快的城市。許多人沒有意識到的是，這些工作中有很多是在STEM、技術(shù)、醫(yī)療和衛(wèi)生保健領(lǐng)域，而不僅僅是酒店業(yè)的工作。”

Weinberg是該公司奧蘭多辦公室的新成員，他在職業(yè)生涯中完成了價值30多億美元的交易。此前，他擔(dān)任HFF的高級董事總經(jīng)理約9年。在下面的采訪中，他分享了他對奧蘭多寫字樓市場的看法，談到了地鐵上最好的投資次級市場、投資者可能面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險，以及在該地區(qū)擴(kuò)大合作的足跡。

描述奧蘭多目前的辦公環(huán)境。這個市場提供了什么機(jī)會?

溫伯格:在主導(dǎo)的就業(yè)和人口增長的支持下，奧蘭多在過去幾年里經(jīng)歷了對辦公空間的強(qiáng)勁需求。我們的寫字樓空置率是市場歷史上最低的之一，更多的資本正涌入該地區(qū)，包括機(jī)構(gòu)和跨境資金，這在以前是不會考慮奧蘭多的。對投資者來說，現(xiàn)在有巨大的機(jī)會在來不及利用這種增長之前插上旗幟。

告訴我們更多關(guān)于奧蘭多最好的辦公投資市場。是什么吸引了投資者?

溫伯格:奧蘭多相對于其他主要寫字樓市場來說，仍然是一個有價值的地方，因?yàn)檫@里的房價較高，每平方英尺的價格較低。瑪麗湖在開發(fā)和投資方面一直很活躍，很受租戶歡迎，因?yàn)樗峁└碌睦鲜疆a(chǎn)品和強(qiáng)大的停車比率。根據(jù)NCREIF的數(shù)據(jù)，奧蘭多MSA的五年投資回報(bào)率復(fù)合年增長率為10%。這使我們在這段時間內(nèi)進(jìn)入了回報(bào)率最高的10個市場，超過了一些熱門城市，如納什維爾、西雅圖、波士頓和邁阿密。

在過去的五年中，奧蘭多市場上規(guī)模較大的一些交易都是在瑪麗湖進(jìn)行的，其中包括喜達(dá)屋、帕門特等公司的證券投資。南奧蘭多，當(dāng)住房建設(shè)和熱情好客蓬勃發(fā)展時，它也很活躍。Westwood公司中心以5800萬美元的價格售出，美千禧公園一號以3830萬美元的價格賣給了1031名買家。這一次級市場也出現(xiàn)了一些發(fā)展活動，以滿足旅游業(yè)和人口增長所增加的需求。

中佛羅里達(dá)大學(xué)地區(qū)受益于大學(xué)的快速增長，但也增加了政府和國防開支，多年來一直保持穩(wěn)定。根據(jù)Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，這個次級市場在過去12-18個月里有三筆最大的銷售交易，分別是University Park交易(6,740萬美元)、Siemens交易(5,380萬美元)和Discovery Drive building 2300交易(4,950萬美元)。

今天，投資者在地鐵里面臨的挑戰(zhàn)和風(fēng)險是什么?他們怎樣才能克服這些困難呢?

溫伯格;很難忽視經(jīng)濟(jì)放緩的宏觀趨勢，當(dāng)經(jīng)濟(jì)放緩時，奧蘭多因其對旅游業(yè)的依賴而比其他市場遭受的損失更大。然而，這一次，奧蘭多的經(jīng)濟(jì)更加多元化，所以我認(rèn)為奧蘭多不會受到任何經(jīng)濟(jì)衰退的沖擊。

在諾娜湖周圍有一些重要的健康和生命科學(xué)集群，幾個大型醫(yī)院系統(tǒng)，奧蘭多市中心的創(chuàng)意村和中佛羅里達(dá)大學(xué)主校區(qū)附近有許多與學(xué)術(shù)/技術(shù)/ stem相關(guān)的活動?？偠灾瑑r值約100億美元的大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已經(jīng)或正在建設(shè)中，并有5到10年的設(shè)計(jì)和建設(shè)時間。

什么因素會影響未來12個月的業(yè)務(wù)?

溫伯格:顯然，持續(xù)的就業(yè)和人口增長是關(guān)鍵。奧蘭多的就業(yè)增長速度預(yù)計(jì)將在未來五年超過全國平均水平。一些消息來源預(yù)測，奧蘭多的就業(yè)增長速度將是全國平均水平的兩到三倍。展望未來，缺乏大型辦公空間對我們地區(qū)吸引新公司或發(fā)展現(xiàn)有公司構(gòu)成挑戰(zhàn)。這些因素，再加上租金的持續(xù)上漲，可能會讓開發(fā)商在開發(fā)新的辦公項(xiàng)目時處于更有利的地位，但這將取決于我們能否看到土地價格和建設(shè)成本的下降，從而使其在財(cái)務(wù)上可行。

奧蘭多的合作足跡正在擴(kuò)大。你如何看待這種工作場所的需求進(jìn)入2020年?

溫伯格:我認(rèn)為這種類型的空間仍然是相關(guān)的，但肯定會有贏家和輸家——這取決于誰能夠盈利，誰能繼續(xù)使用。大部分的合作增長都集中在市中心，最近在SunTrust中心簽署的7萬平方英尺的合作協(xié)議就是一個很好的例子。在奧蘭多市中心，還有許多其他的公司如辦公室、管道、Venture X和canv等，他們租用了場地，甚至還買下了歷史悠久的Angebilt大樓。

還有:奧蘭多吸引合作供應(yīng)商的原因

該市最早的合作運(yùn)營商之一Catalyst在今年夏天宣布關(guān)閉，理由是市中心的合作空間越來越大，從幾年前的不足4萬平方英尺，到明年預(yù)計(jì)將達(dá)到24萬平方英尺。

你對未來辦公室投資趨勢的預(yù)測是什么?

溫伯格;盡管基本面利好，但我們看到今年的投資銷售活動有所減少。根據(jù)CoStar的數(shù)據(jù)，2019年奧蘭多都會區(qū)(Orlando metro area)的交易額預(yù)計(jì)將達(dá)到7億美元左右，比前幾年有所下降，這將是六年來最低的交易額。從2016年的8.11億美元到2017年最高的12.5億美元不等。我預(yù)計(jì)銷售活動將進(jìn)一步趨平。對此的一種解釋是，在2014年至2017年期間，市中心的許多獎杯塔都進(jìn)行了交易，而那些規(guī)模更大的交易往往會推高年終交易量。

其中一些新開發(fā)項(xiàng)目可能會刺激銷售交易活動，但目前還不足以在交易量上創(chuàng)造大幅增長。我們看到的另一種趨勢是——我預(yù)計(jì)這種趨勢還將繼續(xù)——客戶有興趣與擁有較長期持有量的新合作伙伴調(diào)整交易資本結(jié)構(gòu)，并利用債務(wù)以歷史低位鎖定長期投資。

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