首套按揭利率下調(diào)與地產(chǎn)股未來走勢

程偉、尤眾元

5月15日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個基點(diǎn),二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。該政策被市場認(rèn)為是房地產(chǎn)政策寬松的又一大信號。九方金融研究所認(rèn)為,該政策反映房地產(chǎn)政策“糾偏”力度進(jìn)一步增強(qiáng),但是地產(chǎn)股能否走出全面上漲行情仍然需要等待進(jìn)一步的信號,房地產(chǎn)公司成功發(fā)債是關(guān)鍵,部分企業(yè)股價(jià)存在翻倍空間。

首套按揭利率下調(diào)是近期少見的全國層面刺激房地產(chǎn)銷售的政策,是刺激房地產(chǎn)銷售的重要政策工具。在過去的三個月,各個地方政府層面已經(jīng)出臺了各類房地產(chǎn)銷售的刺激政策,主要是“四限”政策的放寬。這類地方性政策從歷史角度看,效果往往低于全國性的貨幣政策。因此,首套按揭利率下調(diào)政策的出臺反映了房地產(chǎn)“糾偏”政策進(jìn)一步的加強(qiáng),政策對房地產(chǎn)剛需和改善性需求進(jìn)行積極的支持,預(yù)期會對商品房需求未來的恢復(fù)起到巨大作用。有觀點(diǎn)認(rèn)為本次政策改變相當(dāng)于按揭貸款利率下降不到20個BP,幅度似乎很小。這個觀點(diǎn)是有偏差的,事實(shí)上,根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì),重點(diǎn)城市4月首套房利率為5.17%。意味著按揭貸款定價(jià)高于五年LPR利率。根據(jù)政策,房貸利率可以被下降至4.4%,因此,按揭貸款利率在短期內(nèi)存在超過70個BP的下降空間,遠(yuǎn)高于市場的預(yù)期。但是,值得注意的一個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是,首套按揭利率下調(diào)的受益者主要是新買房的居民,已經(jīng)購房的居民無法享受利率下調(diào)帶來的益處。九方金融研究所認(rèn)為未來五年期LPR利率仍然可能下調(diào),該政策可以改善大部分已經(jīng)購房居民的資產(chǎn)負(fù)債表,考慮到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于下行期,如果更多的居民能夠少償還房貸,更多地進(jìn)行消費(fèi),對于宏觀經(jīng)濟(jì)會更加有利。因此,我們猜測五年期LPR利率盡管在5月進(jìn)一步下調(diào)可能性較低,但是未來仍然有下調(diào)的空間。

地產(chǎn)股上漲需要供應(yīng)端融資的放松,優(yōu)質(zhì)民企成功發(fā)債才是地產(chǎn)股全面上漲的信號。在《地產(chǎn)股第二波上漲的信號》一文,我們已經(jīng)提及,本輪地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)困境的最重要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的流動性難題,在房地產(chǎn)公司出現(xiàn)問題之后,銷售才出現(xiàn)不暢通的現(xiàn)象。事實(shí)上,在2021年恒大暴雷之前,房地產(chǎn)銷售處于景氣階段。因此,房地產(chǎn)需求本身是存在的,問題的關(guān)鍵在于如何讓居民重新相信房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓能力。如果房地產(chǎn)公司的融資難問題解決,整個行業(yè)就走出了困境。觀察現(xiàn)實(shí),部分國企近期融資非常順利,但是民營企業(yè)發(fā)債極難,近期,上交所和深交所已經(jīng)發(fā)文支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。部分優(yōu)質(zhì)民企房地產(chǎn)公司如新城控股、旭輝集團(tuán)等企業(yè)在上交所已經(jīng)注冊公募債券,當(dāng)前處于“已反饋”狀態(tài)。未來,如果這類企業(yè)能夠成功實(shí)現(xiàn)發(fā)債,地產(chǎn)股將出現(xiàn)全行業(yè)的上漲。根據(jù)歷史數(shù)據(jù),地產(chǎn)股一般能有8倍以上的市盈率估值,當(dāng)前民營地產(chǎn)股普遍在4pe以下,意味著如果全行業(yè)企穩(wěn),部分企業(yè)存在翻倍空間。

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