地產(chǎn)股為什么可以成為進(jìn)攻品種

程偉、尤眾元

地產(chǎn)板塊近期出現(xiàn)快速上漲,諸多個股被資金追捧。歷史上,很多人誤解地產(chǎn)為防守板塊,認(rèn)為地產(chǎn)投資者是保守投資者,這個觀點已經(jīng)被行情完全證偽。本文旨在厘清地產(chǎn)板塊成為強大進(jìn)攻品種的原因,文章中關(guān)于地產(chǎn)特征、擇時方法等內(nèi)容希望能對投資者有所助益。

認(rèn)為地產(chǎn)板塊是防御品種的誤區(qū)源自于大家過度關(guān)注招保萬金這類龍頭國企地產(chǎn)公司,這類公司存在擴張保守和多元化進(jìn)程慢的特點。關(guān)于地產(chǎn)的投資分析中,有一種觀點是:房地產(chǎn)公司同質(zhì)化高,買龍頭即可。這種觀點其實是非常偏頗的。地產(chǎn)公司在2010年以后,差異性是上升的,所以股價走勢也會有巨大差距。以萬科為代表(盡管萬科嚴(yán)格意義上是混合所有制)的招保萬金等傳統(tǒng)國企地產(chǎn)巨頭,存在多元化進(jìn)展慢和擴張保守的問題。多元化慢意味品質(zhì)難以提高,擴張保守造成營收和利潤增速慢。我們用民企新城控股和萬科進(jìn)行對比,新城控股最有名的特點來自于它的吾悅廣場,專注于三四線商業(yè)綜合體開發(fā)的新城控股在商鋪出租率方面位列商業(yè)地產(chǎn)頭部(很多口徑下的第一),有研究報告稱新城控股為“三四線商業(yè)地產(chǎn)之王”便是這個原因,萬科也有自己的商業(yè)地產(chǎn),印力商場隸屬于萬科旗下,但是在出租率、租金增速等關(guān)鍵指標(biāo)都顯著地弱于新城,萬科已經(jīng)是招保萬金中的多元化最強者;在公司擴張速度上,新城規(guī)模增速遠(yuǎn)快于萬科,不止是新城控股,金科股份、陽光城、中南建設(shè)等企業(yè)都快于招保萬金,國企先天因為管理層和中小股東利益差異較大的原因,擴張偏慢。存在擴張慢的公司可能面臨低營收增速,多元化慢的公司可能面臨低利潤率,這個便是招保萬金利潤難以上升,股價波動小的原因。

地產(chǎn)中存在高爆發(fā)品種。因為上一節(jié)中擴張保守和多元化進(jìn)程慢的特點,招保萬金的股價走勢長期看也沒有爆發(fā)力,所以有觀點認(rèn)為地產(chǎn)是防守品種。但是,很多地產(chǎn)公司并非呈現(xiàn)防守品種特征,圖1對比萬科和新城的月收盤價(經(jīng)過復(fù)權(quán)處理),在2016年8月之后(之前萬科因股權(quán)原因停牌),二者走勢差異巨大。明顯的差異有:首先,新城漲幅明顯跑贏萬科;新城控股波動大于萬科;最重要的,對于投資者而言,新城存在強大的交易價值,因為新城曾經(jīng)出現(xiàn)快速連續(xù)上漲,2017年9月至2018年1月、2018年12月至2019年3月、2020年12月至2021年3月,在這三個時間段內(nèi),新城控股出現(xiàn)明顯的快速上漲,但是同期萬科漲幅偏弱。因此,地產(chǎn)本身存在優(yōu)秀的進(jìn)攻品種,只是因為一些誤區(qū),大家沒有關(guān)注到這些品種。

圖1萬科A與新城控股歷史走勢

數(shù)據(jù)來源:wind、九方金融研究所。

地產(chǎn)板塊進(jìn)攻性較強有兩個重要原因:高杠桿和政策持續(xù)性。第一個原因高杠桿,大部分投資者都比較熟悉。房地產(chǎn)板塊和銀行板塊一樣,都是比較著名的高杠桿行業(yè),具體杠桿有多高,本文不是專門的會計文章,不對地產(chǎn)行業(yè)的一些手段進(jìn)行分析,在實踐中,房地產(chǎn)公司本身就能很輕松地運用2-3倍杠桿進(jìn)行經(jīng)營(銀行貸款、公開市場發(fā)債等手段),如果通過明股實債等手段,理論杠桿達(dá)到10倍以上是沒有問題的。因此,當(dāng)房地產(chǎn)銷售市場快速冷卻或者快速火爆時,地產(chǎn)的業(yè)績會有較大波動。因此,地產(chǎn)股先天存在進(jìn)攻屬性。

政策持續(xù)性是指地產(chǎn)政策在一段時間內(nèi)一般是不改變的。我們就用最近一輪地產(chǎn)周期進(jìn)行分析,“房住不炒”這個政策是2016年年底提出的,地產(chǎn)政策從此開始進(jìn)入從緊的時代,除了疫情期間短暫放開過,政策一直得以延續(xù),最后以“三道紅線”和恒大事件作為本輪從嚴(yán)調(diào)控的最后章節(jié)。在長達(dá)4-5年的時間里,房地產(chǎn)政策基本上全部是從嚴(yán)的,地方上加強限貸限購政策,貨幣政策上房貸利率不斷提高,房企方面用“三道紅線”制約。今年以來,房地產(chǎn)政策“糾偏”成為主要思路,限貸限購放松、房貸利率下調(diào),針對地產(chǎn)公司的支持呼聲越發(fā)響亮?？梢园l(fā)現(xiàn),在某個時間區(qū)間內(nèi),地產(chǎn)的政策往往是一邊倒的,所以造成了地產(chǎn)容易出現(xiàn)趨勢上漲行情。地產(chǎn)擇時的核心思路就是跟著政策走,這個觀點在《無畏黑鐵時代偽論 地產(chǎn)股投資正當(dāng)時!》一文中已經(jīng)提及,這里不再詳述。

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