IPD超級團(tuán)隊(duì)為客戶贏得大獎(jiǎng)

IPD超級團(tuán)隊(duì)為客戶贏得大獎(jiǎng)

使用真正的，共享風(fēng)險(xiǎn)的多方集成項(xiàng)目交付，使公司達(dá)到兩位數(shù)的回報(bào)。

T. Rowe Price目前正與七家AEC公司簽訂IPD合同，進(jìn)行九項(xiàng)建筑改造，包括位于馬里蘭州Owings Mills公司校園的一號樓。禮貌T. Rowe Price。

業(yè)主，開發(fā)商和AEC公司經(jīng)常支持早期項(xiàng)目協(xié)作的優(yōu)點(diǎn)。但很少有團(tuán)隊(duì)愿意在門口檢查他們的自負(fù)和財(cái)務(wù)特權(quán)，以便進(jìn)入真正的綜合項(xiàng)目交付(IPD)。IPD是最終的合作，簽約方在合同中有義務(wù)從項(xiàng)目的??開始到結(jié)束一起工作，共同解決問題，并通過在實(shí)現(xiàn)預(yù)定成本的基礎(chǔ)上將部分利潤率置于風(fēng)險(xiǎn)中而將資金投入到他們的口中目標(biāo)。

這些協(xié)議在正確和充分執(zhí)行后，已證明有利于業(yè)主和建立團(tuán)隊(duì)的底線。例如，根據(jù)與8個(gè)AEC合作伙伴簽訂的IPD合同，2016年和2017年Advocate Health提供的門診診所實(shí)現(xiàn)了1250萬美元的節(jié)省，比這些項(xiàng)目的1.035億美元目標(biāo)成本低12% - 本身比1.266億美元預(yù)算低2310萬美元。倡導(dǎo)者最初批準(zhǔn)了這些診所的建設(shè)。

另請參閱：開發(fā)商投資大型設(shè)施以吸引頂級租戶

但是，IPD不應(yīng)該被誤解為價(jià)值工程，因?yàn)樗鼘?shí)際上可以擴(kuò)展項(xiàng)目的工作范圍。去年五月，布朗大學(xué)正在該學(xué)校位于羅得島州普羅維登斯校區(qū)的新建的8800萬美元的工程研究中心正式投入使用。布朗根據(jù)IPD合同建立了該中心，其中包括Kieran Timberlake(設(shè)計(jì)師)，Buro Happold(工程師)，Shawmut設(shè)計(jì)和施工(GC)以及15個(gè)行業(yè)。(這是所有簽約方的第一個(gè)IPD項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都有一定的利潤風(fēng)險(xiǎn)。)該團(tuán)隊(duì)提前三個(gè)月完成了建設(shè)項(xiàng)目，并在此過程中增加了大約1,100萬美元的范圍，根據(jù)馬克戴維斯，AIA，LEED AP BD + C，Kieran Timberlake的負(fù)責(zé)人。

與傳統(tǒng)的交付方式相比，IPD在減少變更訂單和提高生產(chǎn)率方面取得了相當(dāng)大的進(jìn)步。T. Rowe Price已將儲(chǔ)蓄投入到項(xiàng)目中。禮貌T. Rowe Price。

戴維斯說：“這是一座美麗的建筑，其設(shè)計(jì)在嚴(yán)格的美元和美分合同下難以出售。”

已簽署IPD協(xié)議的其他AEC公司也表示，他們的回報(bào)不僅僅是貨幣。“該項(xiàng)目的目標(biāo)永遠(yuǎn)是第一位的，這是一種更愉快的體驗(yàn)，”特納建筑公司巴爾的摩辦事處副總裁兼總經(jīng)理Scott D. Bulera說。從2012年到2018年10月，特納簽訂了66份IPD合同，總價(jià)值為14億美元。

但I(xiàn)PD仍是其他首選交付方式的例外。一個(gè)原因是合同通常不是為競爭性招標(biāo)而設(shè)計(jì)的，政府項(xiàng)目需要這樣做。一些業(yè)主要么看不到需要修理的問題，要么不想放棄項(xiàng)目控制。保險(xiǎn)公司并不總是對IPD的共同風(fēng)險(xiǎn)感到滿意。準(zhǔn)簽署者擔(dān)心合同外泄漏的機(jī)密信息。

知識產(chǎn)權(quán)必須克服“采購和法律的遺產(chǎn)”，抵制這些合同所要求的透明度和信任程度，特納的北美綜合項(xiàng)目交付和精益運(yùn)營/轉(zhuǎn)型項(xiàng)目經(jīng)理George Zettel說。他指出，一些律師仍然相信他們的所有者 - 客戶通過將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到AEC公司來改善，盡管事實(shí)上70%的項(xiàng)目都超出預(yù)算而且遲到了。

“我們稱之為精神錯(cuò)亂的定義，”Zettel說。

IPD還需要擁護(hù)者，讓所有者和簽署者對合同充滿熱情。在投資公司T. Rowe Price，該公司目前正在與七家AEC和供應(yīng)商公司簽訂一份九層建筑改造IPD合同，該公司負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)和工作場所服務(wù)的負(fù)責(zé)人Brian Dean。Dean和T. Rowe Price的建筑和項(xiàng)目管理經(jīng)理Charles Nugent花了一年時(shí)間學(xué)習(xí)IPD，這項(xiàng)教育包括閱讀有影響力的著作“商業(yè)房地產(chǎn)革命”，其中三個(gè)最終的合同簽署者 - 特納，Gensler和家具供應(yīng)商Haworth做出了貢獻(xiàn)。Dean還花了很多時(shí)間讓他的公司的法律和采購部門參與其中。“除非主人有動(dòng)力，否則這些合同不會(huì)發(fā)生，”特納的布萊拉說。

Dean的努力得到了Jim Camp，友邦保險(xiǎn)，LEED AP，設(shè)計(jì)經(jīng)理和Gensler的負(fù)責(zé)人的支持，他幫助緩解了公司對IPD合同的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用組件的焦慮。

為醫(yī)療中心量身定制

一些消息來源指出，IPD似乎最適合重復(fù)性項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)，工程和施工/翻新相似，從建筑到建筑。

IPD的早期IPD采用者Sutter Health的設(shè)施和物業(yè)服務(wù)副總裁Robert Mitsch表示，當(dāng)IPD連接到高度復(fù)雜，高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目時(shí)，IPD也會(huì)產(chǎn)生最大的價(jià)值，這些項(xiàng)目的性質(zhì)需要團(tuán)隊(duì)投資和解決問題。

Sutter已根據(jù)IPD合同交付了近21億美元的項(xiàng)目，還有25億美元的工程。Mitsch表示，在IPD合同下完成的24個(gè)項(xiàng)目中，Sutter已經(jīng)節(jié)省了大約2.2億美元。

“這是一種巨大的交付方式，”Sutter Health的綜合精益項(xiàng)目交付總監(jiān)Digby Christian補(bǔ)充道。最近的一個(gè)項(xiàng)目是舊金山的Van Ness和Geary醫(yī)院，這是一個(gè)15層，274個(gè)床位的急癥護(hù)理設(shè)施，定于3月開放。該項(xiàng)目的IPD合同有三個(gè)簽署方，包括SmithGroup(設(shè)計(jì)師)和Herrero Builders與The Boldt Company(GC)的合作伙伴關(guān)系。根據(jù)IPD分包合同，14項(xiàng)交易將部分利潤置于風(fēng)險(xiǎn)之中。

Advocate Health Care于2008年開始推進(jìn)IPD之旅，當(dāng)時(shí)它開始推行精益和模塊化建筑實(shí)踐。在2013 - 14年，當(dāng)Advocate開始開設(shè)門診門診診所并預(yù)計(jì)至少3億美元的建筑成本時(shí)，對這種交付方法的調(diào)查變得嚴(yán)重。與此同時(shí)，倡導(dǎo)者承諾到2020年將總建筑成本降低20%，Advocate Health Care的規(guī)劃，設(shè)計(jì)和施工副總裁Scott Nelson說。

衛(wèi)生系統(tǒng)的第一個(gè)綜合精益項(xiàng)目交付合同包括建筑師，工程師和GC，并提供了七個(gè)診所。然后Advocate提出了第一個(gè)國家ILPD主協(xié)議，涉及29個(gè)(現(xiàn)在31個(gè))AEC公司和分包商。其中八家公司 - HDR(建筑師，室內(nèi)設(shè)計(jì)，景觀)，IMEG(MEP，技術(shù))，Boldt(GC，成本估算)和貿(mào)易伙伴Martin Petersen，玻璃解決方案，Huen Electric，LeJeune Steel和框架/干墻分包商羅克韋爾集團(tuán)是Advocate的Ambulatory Collaborative的成員，他們作為一個(gè)團(tuán)隊(duì)一起工作，并將其部分利潤率放在了一線。

這是合同的工作方式：每個(gè)項(xiàng)目都有一個(gè)允許的預(yù)算，Advocate的董事會(huì)批準(zhǔn)。然后，公司和協(xié)作部門就減少目標(biāo)的目標(biāo)成本達(dá)成一致。預(yù)算與目標(biāo)之間的差異構(gòu)成了合同的激勵(lì)薪酬層。倡導(dǎo)者將節(jié)省的50%的成本保持在目標(biāo)成本之下，簽署者根據(jù)其工作范圍分拆另一半，并且每個(gè)部分的利潤都有助于風(fēng)險(xiǎn)池。

“我承認(rèn)，我對目標(biāo)目標(biāo)持懷疑態(tài)度，”Boldt集團(tuán)總裁 - 中央運(yùn)營部門Jeff Neisen回憶道。“但我贊揚(yáng)Advocate提前設(shè)置它們。該合同授權(quán)合作伙伴滿足他們。“

Advocate Medical Group和8家AEC公司簽署了一項(xiàng)綜合精益項(xiàng)目交付合同，其中每項(xiàng)合同都將每個(gè)項(xiàng)目的一部分利潤率置于風(fēng)險(xiǎn)之中，并將團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)的節(jié)約分?jǐn)偟缴潭ǖ哪繕?biāo)成本之下。

提前開展的眼睛開放結(jié)果

截至去年10月，根據(jù)Advocate的ILDP合同完成了17個(gè)項(xiàng)目，僅2017年就有10個(gè)項(xiàng)目。結(jié)果令人印象深刻：

•2017年，Ambulatory Collaborative節(jié)省了14%的成本(相比Advocate當(dāng)年的公司目標(biāo)10%)。10個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)節(jié)省了16%到28%的成本。

•10個(gè)項(xiàng)目中有20.3%涉及模塊化建設(shè)(目標(biāo)為20%)，其中4個(gè)項(xiàng)目為27%或更高。

•這些合同是參與者的學(xué)習(xí)經(jīng)歷。Ambulatory Collaborative解決的首批項(xiàng)目之一是位于伊利諾伊州Libertyville的一所44,000平方英尺的診所，該診所在2016年6月完成了33周。協(xié)作僅用了23周就完成了，在2018年8月，一個(gè)44,478-sf重建前體育局和芝加哥北克拉克街的連接停車庫。

“我們發(fā)現(xiàn)將皮膚放入游戲中可以將這些合同帶到另一個(gè)層面，”HDR高級副總裁Mike Doiel說道。“人們在不正常的IPD項(xiàng)目上做事;他們互相看著對方。幾乎沒有變更單和更平滑的沖突解決方案。我不知道你為什么要以任何其他方式做項(xiàng)目。“

包括North Clark在內(nèi)的17個(gè)項(xiàng)目中有5個(gè)項(xiàng)目是根據(jù)綜合協(xié)議形式(IFOA)完成的，其簽署方面有100%的利潤可能會(huì)達(dá)到項(xiàng)目商定的目標(biāo)成本。Ambulatory Collaborative每周三舉行會(huì)議，以確保項(xiàng)目按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

倡導(dǎo)者最初設(shè)想使用IPD方法建立約30個(gè)診所，但在Advocate于2018年4月與Aurora Health Care合并后，這個(gè)數(shù)字可能高達(dá)50個(gè).Doiel確認(rèn)威斯康星州的十幾個(gè)新診所項(xiàng)目計(jì)劃于本月開始發(fā)布，其中大部分都屬于IFOA。

2017年以綜合協(xié)議形式完成的10個(gè)倡導(dǎo)醫(yī)療集團(tuán)項(xiàng)目節(jié)省了14%。

找到合適的平衡點(diǎn)

T. Rowe Price的Dean和Nugent講述了他們的公司如何對IPD產(chǎn)生興趣：這完全是出于對預(yù)算流程的挫敗感，“預(yù)算過程”將“大部分范圍從項(xiàng)目中拉出來”只是為了讓他們在預(yù)算之內(nèi)進(jìn)入，Dean說。“我們知道我們可以做得更好。”

它的首個(gè)多方協(xié)議是在位于馬里蘭州奧因斯米爾斯的T. Rowe Price總部園區(qū)對公司105,000平方英尺的1號樓進(jìn)行2100萬美元的翻新工程。“一個(gè)完整的腸道，”該項(xiàng)目的GC的特納的Bulera回憶道，該項(xiàng)目于2014年7月開始，耗時(shí)約7個(gè)月(包括預(yù)建和設(shè)計(jì))。

Bulera表示，在108,000平方英尺的2號樓進(jìn)行第二次翻新時(shí)，T。Rowe Price將其多方合同轉(zhuǎn)換為IPD主協(xié)議，并獲得了項(xiàng)目到項(xiàng)目的授權(quán)。其他簽約方是Gensler(設(shè)計(jì)建筑師)，TAI工程師(MEP設(shè)計(jì)工程師)，Poole&Kent(ME)，MC Dean(EE)，Haworth(家具供應(yīng)商)和Harford Forest(家具安裝)。其中一些公司已與T. Rowe Price建立了長期合作關(guān)系。

截至2018年10月，本合同項(xiàng)下的九個(gè)項(xiàng)目中有五個(gè)已交付，其余四個(gè)項(xiàng)目應(yīng)于2019年11月完成。

Dean解釋說，使IPD合同與其他建筑交付協(xié)議不同的一個(gè)原因是“它們就像手冊一樣。他們描述了各方如何以及何時(shí)一起工作，以及整個(gè)過程的每一步，一直到職位占用。“他指出，合同有一個(gè)”團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)“，將合作伙伴組織成高級管理層，項(xiàng)目管理和實(shí)施小組。

根據(jù)T. Rowe Price的合同，不允許更改訂單或?qū)献骰锇樘崞鹪V訟。

“當(dāng)你消除這種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，人們愿意合作是多么令人驚訝，”紐金特說。如果在設(shè)定目標(biāo)成本之前確定節(jié)約，參與者將獲得20%的回報(bào);如果找到之后，他們可以節(jié)省10%的費(fèi)用。

合同中有兩個(gè)激勵(lì)補(bǔ)償層：設(shè)計(jì)結(jié)束時(shí)和施工結(jié)束時(shí)。Gensler巴爾的摩辦事處的高級助理兼項(xiàng)目總監(jiān)Dan Jones表示，合同期間有四個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，參與者可以“抽取”他們在任何儲(chǔ)蓄中的份額。

“對我們來說，好處是我們可以將節(jié)省的資金投入到項(xiàng)目中，”Dean說。在1號樓項(xiàng)目中，T。Rowe Price再投資446,000美元;在2號樓，126萬美元;2017年開始的三個(gè)項(xiàng)目(包括翻新兩層樓和咖啡廳)，117萬美元。

合同的設(shè)立是為了激勵(lì)參與者找到降低項(xiàng)目成本的方法。這種包容性吸引了PE，負(fù)責(zé)TAI Engineering的校長Brad Boutilier。他解釋說，在一個(gè)更傳統(tǒng)的合同中，工程師是由為開發(fā)人員工作的架構(gòu)師雇用的。建筑師可能已經(jīng)完成了初步工作，如編程，沒有工程公司的意見。通常情況下，工程師在游戲后期才會(huì)與項(xiàng)目的總承包商或施工經(jīng)理進(jìn)行任何聯(lián)系。

根據(jù)IPD合同，“我們從一開始就與承包商合作，并有更好的機(jī)會(huì)在材料和安裝過程中節(jié)省成本。“這是一種全面動(dòng)手的方式，”Boutilier說。

然而，他很驚訝，他的參與者可以參與項(xiàng)目的細(xì)節(jié)。在早期的T. Rowe Price翻新之一，機(jī)械設(shè)備交付方面存在障礙。通常情況下，CM會(huì)對供應(yīng)商大吼大叫，但根據(jù)IPD合同，“每個(gè)人都在打電話，包括Haworth，”Boutilier說。“家具供應(yīng)商多久參與一次對話?”

海沃氏全球客戶經(jīng)理Teresa Terry指出，簽署IPD合同的參與者有時(shí)必須為團(tuán)隊(duì)選擇一個(gè)。安裝人員最近告訴Haworth，如果用較小的卡車運(yùn)輸，它可以減少雙重處理。(T. Rowe Price的建筑物不能容納53英尺的拖車。)通常情況下，Haworth不會(huì)做出讓步，但根據(jù)IPD合同，它回到T. Rowe Price來制定解決方案。

“很可能，這將花費(fèi)我們一些錢，所以我們必須決定是否打算讓客戶滿意，或者用T. Rowe Price分?jǐn)偝杀荆?rdquo;特里說。

哈福德森林公司總裁Ray Crouch指出，當(dāng)項(xiàng)目推遲時(shí)，“我們通常會(huì)受到騷擾。”但根據(jù)T. Rowe Price的IPD合同，“我們從第一天開始就參與設(shè)計(jì)。我們可以越有效地獲得潛艇，越好。未知數(shù)顯著減少。“

另請參見：室內(nèi) - 室外設(shè)施在舊金山摩天大樓開放租賃價(jià)值

糾結(jié)復(fù)雜

特納的Zettel發(fā)現(xiàn)特別是MEP承包商愿意進(jìn)入IPD“因?yàn)樗麄儗ㄖ熀凸こ處煹乃{(lán)圖感到沮喪，這些藍(lán)圖沒有意義。”他提醒說，IDP合同經(jīng)常失敗，因?yàn)?ldquo;客戶不會(huì)投資在房間內(nèi)設(shè)立第三方教練“以指導(dǎo)參與者，他們對這些合同的運(yùn)作方式有很大的不同。

“每個(gè)人都說他們可以進(jìn)行IPD并希望合作，但所需的透明度并不適合所有人，”T. Rowe Price的Dean說。不過，他的公司的經(jīng)驗(yàn)表明，“項(xiàng)目越復(fù)雜，對所有者來說IPD就越有利。”