IPD超級團隊為客戶贏得大獎

IPD超級團隊為客戶贏得大獎

使用真正的，共享風險的多方集成項目交付，使公司達到兩位數的回報。

T. Rowe Price目前正與七家AEC公司簽訂IPD合同，進行九項建筑改造，包括位于馬里蘭州Owings Mills公司校園的一號樓。禮貌T. Rowe Price。

業(yè)主，開發(fā)商和AEC公司經常支持早期項目協(xié)作的優(yōu)點。但很少有團隊愿意在門口檢查他們的自負和財務特權，以便進入真正的綜合項目交付(IPD)。IPD是最終的合作，簽約方在合同中有義務從項目的??開始到結束一起工作，共同解決問題，并通過在實現預定成本的基礎上將部分利潤率置于風險中而將資金投入到他們的口中目標。

這些協(xié)議在正確和充分執(zhí)行后，已證明有利于業(yè)主和建立團隊的底線。例如，根據與8個AEC合作伙伴簽訂的IPD合同，2016年和2017年Advocate Health提供的門診診所實現了1250萬美元的節(jié)省，比這些項目的1.035億美元目標成本低12% - 本身比1.266億美元預算低2310萬美元。倡導者最初批準了這些診所的建設。

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但是，IPD不應該被誤解為價值工程，因為它實際上可以擴展項目的工作范圍。去年五月，布朗大學正在該學校位于羅得島州普羅維登斯校區(qū)的新建的8800萬美元的工程研究中心正式投入使用。布朗根據IPD合同建立了該中心，其中包括Kieran Timberlake(設計師)，Buro Happold(工程師)，Shawmut設計和施工(GC)以及15個行業(yè)。(這是所有簽約方的第一個IPD項目，每個項目都有一定的利潤風險。)該團隊提前三個月完成了建設項目，并在此過程中增加了大約1,100萬美元的范圍，根據馬克戴維斯，AIA，LEED AP BD + C，Kieran Timberlake的負責人。

與傳統(tǒng)的交付方式相比，IPD在減少變更訂單和提高生產率方面取得了相當大的進步。T. Rowe Price已將儲蓄投入到項目中。禮貌T. Rowe Price。

戴維斯說：“這是一座美麗的建筑，其設計在嚴格的美元和美分合同下難以出售。”

已簽署IPD協(xié)議的其他AEC公司也表示，他們的回報不僅僅是貨幣。“該項目的目標永遠是第一位的，這是一種更愉快的體驗，”特納建筑公司巴爾的摩辦事處副總裁兼總經理Scott D. Bulera說。從2012年到2018年10月，特納簽訂了66份IPD合同，總價值為14億美元。

但IPD仍是其他首選交付方式的例外。一個原因是合同通常不是為競爭性招標而設計的，政府項目需要這樣做。一些業(yè)主要么看不到需要修理的問題，要么不想放棄項目控制。保險公司并不總是對IPD的共同風險感到滿意。準簽署者擔心合同外泄漏的機密信息。

知識產權必須克服“采購和法律的遺產”，抵制這些合同所要求的透明度和信任程度，特納的北美綜合項目交付和精益運營/轉型項目經理George Zettel說。他指出，一些律師仍然相信他們的所有者 - 客戶通過將風險轉移到AEC公司來改善，盡管事實上70%的項目都超出預算而且遲到了。

“我們稱之為精神錯亂的定義，”Zettel說。

IPD還需要擁護者，讓所有者和簽署者對合同充滿熱情。在投資公司T. Rowe Price，該公司目前正在與七家AEC和供應商公司簽訂一份九層建筑改造IPD合同，該公司負責公司房地產和工作場所服務的負責人Brian Dean。Dean和T. Rowe Price的建筑和項目管理經理Charles Nugent花了一年時間學習IPD，這項教育包括閱讀有影響力的著作“商業(yè)房地產革命”，其中三個最終的合同簽署者 - 特納，Gensler和家具供應商Haworth做出了貢獻。Dean還花了很多時間讓他的公司的法律和采購部門參與其中。“除非主人有動力，否則這些合同不會發(fā)生，”特納的布萊拉說。

Dean的努力得到了Jim Camp，友邦保險，LEED AP，設計經理和Gensler的負責人的支持，他幫助緩解了公司對IPD合同的風險費用組件的焦慮。

為醫(yī)療中心量身定制

一些消息來源指出，IPD似乎最適合重復性項目，其設計，工程和施工/翻新相似，從建筑到建筑。

IPD的早期IPD采用者Sutter Health的設施和物業(yè)服務副總裁Robert Mitsch表示，當IPD連接到高度復雜，高風險的項目時，IPD也會產生最大的價值，這些項目的性質需要團隊投資和解決問題。

Sutter已根據IPD合同交付了近21億美元的項目，還有25億美元的工程。Mitsch表示，在IPD合同下完成的24個項目中，Sutter已經節(jié)省了大約2.2億美元。

“這是一種巨大的交付方式，”Sutter Health的綜合精益項目交付總監(jiān)Digby Christian補充道。最近的一個項目是舊金山的Van Ness和Geary醫(yī)院，這是一個15層，274個床位的急癥護理設施，定于3月開放。該項目的IPD合同有三個簽署方，包括SmithGroup(設計師)和Herrero Builders與The Boldt Company(GC)的合作伙伴關系。根據IPD分包合同，14項交易將部分利潤置于風險之中。

Advocate Health Care于2008年開始推進IPD之旅，當時它開始推行精益和模塊化建筑實踐。在2013 - 14年，當Advocate開始開設門診門診診所并預計至少3億美元的建筑成本時，對這種交付方法的調查變得嚴重。與此同時，倡導者承諾到2020年將總建筑成本降低20%，Advocate Health Care的規(guī)劃，設計和施工副總裁Scott Nelson說。

衛(wèi)生系統(tǒng)的第一個綜合精益項目交付合同包括建筑師，工程師和GC，并提供了七個診所。然后Advocate提出了第一個國家ILPD主協(xié)議，涉及29個(現在31個)AEC公司和分包商。其中八家公司 - HDR(建筑師，室內設計，景觀)，IMEG(MEP，技術)，Boldt(GC，成本估算)和貿易伙伴Martin Petersen，玻璃解決方案，Huen Electric，LeJeune Steel和框架/干墻分包商羅克韋爾集團是Advocate的Ambulatory Collaborative的成員，他們作為一個團隊一起工作，并將其部分利潤率放在了一線。

這是合同的工作方式：每個項目都有一個允許的預算，Advocate的董事會批準。然后，公司和協(xié)作部門就減少目標的目標成本達成一致。預算與目標之間的差異構成了合同的激勵薪酬層。倡導者將節(jié)省的50%的成本保持在目標成本之下，簽署者根據其工作范圍分拆另一半，并且每個部分的利潤都有助于風險池。

“我承認，我對目標目標持懷疑態(tài)度，”Boldt集團總裁 - 中央運營部門Jeff Neisen回憶道。“但我贊揚Advocate提前設置它們。該合同授權合作伙伴滿足他們。“

Advocate Medical Group和8家AEC公司簽署了一項綜合精益項目交付合同，其中每項合同都將每個項目的一部分利潤率置于風險之中，并將團隊實現的節(jié)約分攤到商定的目標成本之下。

提前開展的眼睛開放結果

截至去年10月，根據Advocate的ILDP合同完成了17個項目，僅2017年就有10個項目。結果令人印象深刻：

•2017年，Ambulatory Collaborative節(jié)省了14%的成本(相比Advocate當年的公司目標10%)。10個項目中有5個節(jié)省了16%到28%的成本。

•10個項目中有20.3%涉及模塊化建設(目標為20%)，其中4個項目為27%或更高。

•這些合同是參與者的學習經歷。Ambulatory Collaborative解決的首批項目之一是位于伊利諾伊州Libertyville的一所44,000平方英尺的診所，該診所在2016年6月完成了33周。協(xié)作僅用了23周就完成了，在2018年8月，一個44,478-sf重建前體育局和芝加哥北克拉克街的連接停車庫。

“我們發(fā)現將皮膚放入游戲中可以將這些合同帶到另一個層面，”HDR高級副總裁Mike Doiel說道。“人們在不正常的IPD項目上做事;他們互相看著對方。幾乎沒有變更單和更平滑的沖突解決方案。我不知道你為什么要以任何其他方式做項目。“

包括North Clark在內的17個項目中有5個項目是根據綜合協(xié)議形式(IFOA)完成的，其簽署方面有100%的利潤可能會達到項目商定的目標成本。Ambulatory Collaborative每周三舉行會議，以確保項目按計劃實現目標。

倡導者最初設想使用IPD方法建立約30個診所，但在Advocate于2018年4月與Aurora Health Care合并后，這個數字可能高達50個.Doiel確認威斯康星州的十幾個新診所項目計劃于本月開始發(fā)布，其中大部分都屬于IFOA。

2017年以綜合協(xié)議形式完成的10個倡導醫(yī)療集團項目節(jié)省了14%。

找到合適的平衡點

T. Rowe Price的Dean和Nugent講述了他們的公司如何對IPD產生興趣：這完全是出于對預算流程的挫敗感，“預算過程”將“大部分范圍從項目中拉出來”只是為了讓他們在預算之內進入，Dean說。“我們知道我們可以做得更好。”

它的首個多方協(xié)議是在位于馬里蘭州奧因斯米爾斯的T. Rowe Price總部園區(qū)對公司105,000平方英尺的1號樓進行2100萬美元的翻新工程。“一個完整的腸道，”該項目的GC的特納的Bulera回憶道，該項目于2014年7月開始，耗時約7個月(包括預建和設計)。

Bulera表示，在108,000平方英尺的2號樓進行第二次翻新時，T。Rowe Price將其多方合同轉換為IPD主協(xié)議，并獲得了項目到項目的授權。其他簽約方是Gensler(設計建筑師)，TAI工程師(MEP設計工程師)，Poole&Kent(ME)，MC Dean(EE)，Haworth(家具供應商)和Harford Forest(家具安裝)。其中一些公司已與T. Rowe Price建立了長期合作關系。

截至2018年10月，本合同項下的九個項目中有五個已交付，其余四個項目應于2019年11月完成。

Dean解釋說，使IPD合同與其他建筑交付協(xié)議不同的一個原因是“它們就像手冊一樣。他們描述了各方如何以及何時一起工作，以及整個過程的每一步，一直到職位占用。“他指出，合同有一個”團隊結構“，將合作伙伴組織成高級管理層，項目管理和實施小組。

根據T. Rowe Price的合同，不允許更改訂單或對合作伙伴提起訴訟。

“當你消除這種風險時，人們愿意合作是多么令人驚訝，”紐金特說。如果在設定目標成本之前確定節(jié)約，參與者將獲得20%的回報;如果找到之后，他們可以節(jié)省10%的費用。

合同中有兩個激勵補償層：設計結束時和施工結束時。Gensler巴爾的摩辦事處的高級助理兼項目總監(jiān)Dan Jones表示，合同期間有四個關鍵時期，參與者可以“抽取”他們在任何儲蓄中的份額。

“對我們來說，好處是我們可以將節(jié)省的資金投入到項目中，”Dean說。在1號樓項目中，T。Rowe Price再投資446,000美元;在2號樓，126萬美元;2017年開始的三個項目(包括翻新兩層樓和咖啡廳)，117萬美元。

合同的設立是為了激勵參與者找到降低項目成本的方法。這種包容性吸引了PE，負責TAI Engineering的校長Brad Boutilier。他解釋說，在一個更傳統(tǒng)的合同中，工程師是由為開發(fā)人員工作的架構師雇用的。建筑師可能已經完成了初步工作，如編程，沒有工程公司的意見。通常情況下，工程師在游戲后期才會與項目的總承包商或施工經理進行任何聯(lián)系。

根據IPD合同，“我們從一開始就與承包商合作，并有更好的機會在材料和安裝過程中節(jié)省成本。“這是一種全面動手的方式，”Boutilier說。

然而，他很驚訝，他的參與者可以參與項目的細節(jié)。在早期的T. Rowe Price翻新之一，機械設備交付方面存在障礙。通常情況下，CM會對供應商大吼大叫，但根據IPD合同，“每個人都在打電話，包括Haworth，”Boutilier說。“家具供應商多久參與一次對話?”

海沃氏全球客戶經理Teresa Terry指出，簽署IPD合同的參與者有時必須為團隊選擇一個。安裝人員最近告訴Haworth，如果用較小的卡車運輸，它可以減少雙重處理。(T. Rowe Price的建筑物不能容納53英尺的拖車。)通常情況下，Haworth不會做出讓步，但根據IPD合同，它回到T. Rowe Price來制定解決方案。

“很可能，這將花費我們一些錢，所以我們必須決定是否打算讓客戶滿意，或者用T. Rowe Price分攤成本，”特里說。

哈福德森林公司總裁Ray Crouch指出，當項目推遲時，“我們通常會受到騷擾。”但根據T. Rowe Price的IPD合同，“我們從第一天開始就參與設計。我們可以越有效地獲得潛艇，越好。未知數顯著減少。“

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糾結復雜

特納的Zettel發(fā)現特別是MEP承包商愿意進入IPD“因為他們對建筑師和工程師的藍圖感到沮喪，這些藍圖沒有意義。”他提醒說，IDP合同經常失敗，因為“客戶不會投資在房間內設立第三方教練“以指導參與者，他們對這些合同的運作方式有很大的不同。

“每個人都說他們可以進行IPD并希望合作，但所需的透明度并不適合所有人，”T. Rowe Price的Dean說。不過，他的公司的經驗表明，“項目越復雜，對所有者來說IPD就越有利。”