美國(guó)最受歡迎的房屋貸款正在卷土重來(lái)

克里斯梅爾教授為房主提供了一個(gè)教訓(xùn)：反向抵押貸款讓年長(zhǎng)的美國(guó)人在沒(méi)有出售或搬家的情況下獲得房屋凈值，并不像有些人說(shuō)的那么危險(xiǎn)。在一個(gè)在線視頻中，他撇開(kāi)了“常見(jiàn)的誤解”，包括擔(dān)心失去你的家。

哥倫比亞商學(xué)院的房地產(chǎn)教授邁耶并不是一位公正的觀察員。他是一家出售反向抵押貸款的公司的首席執(zhí)行官。他正在努力恢復(fù)美國(guó)最受譴責(zé)的金融產(chǎn)品之一 - 這是更廣泛推動(dòng)的一部分，這種推動(dòng)部分依賴于對(duì)抵押貸款行業(yè)感興趣的學(xué)者。

Mayer的演講主持人是美國(guó)金融服務(wù)學(xué)院，這是一所培訓(xùn)理財(cái)規(guī)劃師和保險(xiǎn)代理人的學(xué)校。直到最近，它還有一個(gè)由反向抵押貸款公司資助的工作組，每個(gè)公司每年貢獻(xiàn)4萬(wàn)美元。它們包括Mayer的公司，Longbridge Financial和Quicken Loans的One Reverse Mortgage。

為了顯示反向抵押貸款的必要性，行業(yè)網(wǎng)站引用了波士頓學(xué)院退休研究中心，該中心由克林頓政府財(cái)政部教授兼前助理部長(zhǎng)Alicia Munnell負(fù)責(zé)管理。她曾經(jīng)在Mayer的公司投資了15萬(wàn)美元，盡管她已經(jīng)賣(mài)掉了她的股份。

這個(gè)有六年歷史的特遣部隊(duì)列舉了重要的成功經(jīng)驗(yàn)。主流出版物刊登的文章引用了對(duì)貸款的積極研究，而理財(cái)規(guī)劃師也越來(lái)越樂(lè)于推薦這些貸款。金融業(yè)監(jiān)管局(證券業(yè)自律機(jī)構(gòu))在2014年撤回了警告，反向抵押貸款通常應(yīng)被用作“最后的手段”。

Mayer和Munnell表示，他們已經(jīng)在研究，出場(chǎng)和采訪中充分披露了他們對(duì)貸款人的經(jīng)濟(jì)利益。哥倫比亞大學(xué)和波士頓學(xué)院都說(shuō)他們批準(zhǔn)了這些安

教授和行業(yè)官員表示，這些政府支持的抵押貸款值得再看，部分原因是近年來(lái)旨在保護(hù)納稅人和消費(fèi)者的一系列聯(lián)邦改革。

“我們希望幫助人們負(fù)責(zé)任地將房屋凈值納入他們的退休計(jì)劃，”Mayer談到Longbridge。

反向抵押貸款允許房主按月分期付款，信貸額度或一次性付清。隨著時(shí)間的推移，余額會(huì)隨著借款人的死亡而增加，此時(shí)他們的繼承人可能會(huì)在出售房屋時(shí)償還貸款。借款人必須繼續(xù)繳稅，保險(xiǎn)，維修和公用事業(yè) - 如果他們不這樣做，可能會(huì)面臨止贖。

雖然批評(píng)人士表示，抵押貸款對(duì)某些客戶來(lái)說(shuō)可能是有意義的，但他們表示，這些貸款仍然過(guò)于昂貴，并且可能會(huì)誘使老年人提前花掉他們的房屋凈值，然后再將他們用于醫(yī)療費(fèi)用。

基于20萬(wàn)美元房屋的10萬(wàn)美元貸款的費(fèi)用總計(jì)可達(dá)10,000美元。由于費(fèi)用通常包含在抵押貸款中，因此它們會(huì)隨著時(shí)間的推移而加息。需要現(xiàn)金的房主可以更好地出售并轉(zhuǎn)移到更便宜的地方。

“利潤(rùn)很重要，監(jiān)督很少，貪婪可能對(duì)老年人不利，他們應(yīng)該受到政府計(jì)劃的保護(hù)，而不是作為獵物的目標(biāo)，”去年抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)首席執(zhí)行官戴夫史蒂文斯和專員說(shuō)道。為奧巴馬政府的聯(lián)邦住房管理局。

學(xué)術(shù)界代表了一個(gè)長(zhǎng)期依賴?yán)淆g化名人的行業(yè)的新面孔。美國(guó)參議員兼法律與秩序演員弗雷德·湯普森(Fred Thompson)代表美國(guó)顧問(wèn)集團(tuán)(American Advisors Group)，該集團(tuán)是該行業(yè)最大的參與者。這些天，同一家公司傾向于演員Tom Selleck。

“就像你一樣，我認(rèn)為反向抵押貸款必須有一些吸引力，”塞萊克在一個(gè)在線視頻中說(shuō)。“然后我做了一些功課，發(fā)現(xiàn)它不是那些。這不是銀行獲得房屋的另一種方式。“

邁克爾·道格拉斯在Netflix(納斯達(dá)克股票代碼：NFLX)系列片“科明斯基方法”中的金球獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)表演中，諷刺了這樣的宣傳。他的經(jīng)濟(jì)上絕望的角色，一位表演老師，因?yàn)闊o(wú)法忍受劇本而放棄拍攝反向抵押廣告。

在2016年的行政訴訟中，美國(guó)消費(fèi)者金融保護(hù)局指控美國(guó)顧問(wèn)以及另外兩家公司運(yùn)行欺騙性廣告。在不承認(rèn)或否認(rèn)這些指控的情況下，American Advisors同意在其廣告中添加更多警告并支付40萬(wàn)美元的罰款。

公司發(fā)言人Ryan Whittington表示，該公司此后已對(duì)其進(jìn)行“重大投資”。他說(shuō)，反向抵押貸款是“高度監(jiān)管，可行的金融工具”，所有客戶在購(gòu)買(mǎi)之前必須接受第三方咨詢。

聯(lián)邦住房管理局已支持超過(guò)100萬(wàn)個(gè)此類反向抵押貸款。房主向保險(xiǎn)基金支付相當(dāng)于房屋價(jià)值2%的前期費(fèi)用，以及每年額外的半個(gè)百分點(diǎn)。

在最后一次房地產(chǎn)崩盤(pán)后，由于反向抵押貸款損失，納稅人不得不彌補(bǔ)17億美元的虧損。在過(guò)去五年中，政府一直在收緊規(guī)則，例如要求房主表明他們可以負(fù)擔(dān)得起稅和保險(xiǎn)金。

為了回應(yīng)公眾關(guān)注的問(wèn)題，反傾銷抵押貸款公司Security 1 Lending的高管Shelley Giordino于2012年共同創(chuàng)立了Funding Longevity Task Force。后來(lái)成為賓夕法尼亞州Bryn Mawr的美國(guó)金融服務(wù)學(xué)院的附屬機(jī)構(gòu)。

Giordino現(xiàn)在為Mutma of Omaha的反向抵押貸款部門(mén)工作，她描述了她作為積極反向抵押貸款研究的“頭號(hào)拉拉隊(duì)長(zhǎng)”的角色。One Reverse Mortgage首席執(zhí)行官Gregg Smith表示，該集團(tuán)正在推動(dòng)“真正的學(xué)術(shù)研究”，包括沒(méi)有行業(yè)關(guān)系的教授的工作。

根據(jù)副總統(tǒng)詹姆斯·N·卡圖尼斯(James N. Katsaounis)的說(shuō)法，1月份，美國(guó)大學(xué)與專案組斷絕關(guān)??系，因?yàn)閷W(xué)校作為一家非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，不愿意與支持產(chǎn)品的組織建立聯(lián)系。“適當(dāng)?shù)耐诵萃顿Y組合是一個(gè)平衡和多元化的投資組合，可能包括也可能不包括反向抵押貸款，”他說(shuō)。

哥倫比亞大學(xué)教授兼反向抵押貸款公司首席執(zhí)行官邁耶表示，許多老年消費(fèi)者可以從這些貸款中受益，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)價(jià)格暴跌，他們也不會(huì)欠他們房子的價(jià)值。

曾任波士頓聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，獲博士學(xué)位。來(lái)自麻省理工學(xué)院的Mayer于2004年加入哥倫比亞大學(xué)，現(xiàn)任哥倫比亞大學(xué)保羅米爾斯坦房地產(chǎn)中心的負(fù)責(zé)人。他在1994年寫(xiě)了他關(guān)于反向抵押貸款的第一篇論文，那時(shí)FHA產(chǎn)品已有五年了。

2012年，Mayer共同創(chuàng)立了位于新澤西州Mahwah的Longbridge，并于2013年成為首席執(zhí)行官。他是全國(guó)反向抵押貸款協(xié)會(huì)的董事會(huì)成員。他說(shuō)，他的公司為10,000筆貸款提供服務(wù)，但由于未繳納房產(chǎn)稅或保險(xiǎn)費(fèi)而沒(méi)有完成止贖。

雖然許多大學(xué)讓教授從事外部商業(yè)活動(dòng)，但研究學(xué)術(shù)利益沖突的馬薩諸塞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授杰拉爾德愛(ài)潑斯坦表示，哥倫比亞大學(xué)可能需要密切關(guān)注梅耶爾的安排。

“當(dāng)人們擁有這種雙重忠誠(chéng)時(shí)，他們真的應(yīng)該小心，”他說(shuō)。

哥倫比亞表示，它監(jiān)督Mayer作為抵押貸款公司的首席執(zhí)行官的職位，以確保遵守其政策。商學(xué)院的發(fā)言人克里斯卡什曼說(shuō)：“邁耶教授通過(guò)披露外部關(guān)系來(lái)證明了對(duì)開(kāi)放性和透明度的承諾?？ㄊ猜硎荆芬幸粋€(gè)“特別約會(huì)”，這會(huì)減少他的工資和教學(xué)負(fù)擔(dān)，并限制他在長(zhǎng)橋的工作時(shí)間。

同樣，波士頓學(xué)院表示，它審查了Munnell教授對(duì)Mayer公司的投資，該公司從2012年到2014年在其董事會(huì)任職.Munnell表示，2016年的另一輪投資者以額外的4,000美元的利息購(gòu)買(mǎi)了她在Longbridge的150,000美元股權(quán)。

她說(shuō)她現(xiàn)在更喜歡另一種做法：允許老年人推遲繳納財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家。她說(shuō)，優(yōu)點(diǎn)包括“免費(fèi)，無(wú)文書(shū)工作，沒(méi)有銷售人員”。從某種意義上說(shuō)，她很高興她退出了反向抵押貸款投資。

“任何時(shí)候我都有這樣的談話，我不得不在開(kāi)頭說(shuō)我在長(zhǎng)橋有15萬(wàn)美元，”她說(shuō)。“我必須一直這樣做。在我的學(xué)術(shù)生涯中，我很高興出去。“