保利物業(yè)向全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)申請公司股票終止掛牌

2017年8月才登陸新三板的保利物業(yè)，為何急于終止掛牌?在公告中，保利物業(yè)僅表示，這是公司自身經(jīng)營發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃的需要。保利物業(yè)相關(guān)負責(zé)人也并未正面回應(yīng)時代周報記者的疑問，其表示，如有新的內(nèi)容，會第一時間告知。

“從新三板退市，或是保利物業(yè)為轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股做準(zhǔn)備。”一家物管企業(yè)中層告訴時代周報記者，保利物業(yè)提出新三板退市是自身經(jīng)營發(fā)展的需要，這就意味該公司需要更多資金去支撐它的擴張計劃。

“新三板交易量有限，保利管理層又對港股持保留態(tài)度，所以赴A股IPO的可能性最大。”但該中層也指出，“涉房”物業(yè)管理企業(yè)通常存在較多關(guān)聯(lián)交易，這也是其回歸A股的最大“掣肘”。

時代周報記者獲悉，截至2018年上半年，保利物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額為35666.63萬元，占當(dāng)期營業(yè)收入的19.25%。

關(guān)聯(lián)交易比例逐年減少

與其他“涉房”物管企業(yè)無異，保利物業(yè)此前擴張主要依托保利發(fā)展，關(guān)聯(lián)交易占比較大。而這也成為包括保利物業(yè)在內(nèi)的物管企業(yè)難回A股的重要原因。

山西證券項目經(jīng)理雷成名曾發(fā)文表示，IPO對申報企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力極其關(guān)注，影響?yīng)毩⑿缘拇蟊壤P(guān)聯(lián)交易不利于對申報企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力的判斷。但目前，我國很多物管企業(yè)都依托于房地產(chǎn)開發(fā)商，其承接的物業(yè)項目多為關(guān)聯(lián)方開發(fā)的或自營的物業(yè)項目。

這使得A股市場目前僅有南都物業(yè)一家成功登陸。資料顯示，作為一家沒有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為其母公司支持的第三方物業(yè)，南都物業(yè)在2015?2017年向關(guān)聯(lián)方提供勞務(wù)收入分別約為1672萬元、1750萬元、1860萬元，占同期營業(yè)收入比例分別為3.55%、3.03%、4.96%。

時代周報記者查閱保利物業(yè)公開轉(zhuǎn)讓說明書發(fā)現(xiàn)，截至2016年底，該公司在管面積達8870.96萬平方米。其中由保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理面積為8160.98萬平方米，占總體管理面積的92%。關(guān)聯(lián)交易方面，保利物業(yè)2015年、2016年為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額分別約為47640萬元、62321萬元，占當(dāng)期營業(yè)收入的比例分別為24.61%、24.46%，比例遠高于南都物業(yè)。

雖然保利物業(yè)表示，公司的關(guān)聯(lián)交易定價合理并且公允，不存在損害公司或其他股東利益的情形。但其仍提示稱，未來若公司實際控制人、控股股東等人不遵守《公司章程》《股東大會議事規(guī)則》等規(guī)章制度，則存在影響其他非關(guān)聯(lián)股東權(quán)益的可能。

為此，保利物業(yè)提出，除了制度約束，公司還將通過積極開拓新市場、整合和優(yōu)化各項服務(wù)資源等方式擴大收入來源，逐步降低關(guān)聯(lián)交易比例。

2016年，保利物業(yè)啟動“2+4”外拓戰(zhàn)略，并先后成為普天新能源、同元集團、山東滕投集團、匯源建設(shè)集團等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。

2017?2018年上半年，保利物業(yè)新增外拓項目合同面積分別為2379萬平方米、2632萬平方米。截至2018年6月30日，保利物業(yè)的物業(yè)管理面積為1.3億平方米，其中由保利發(fā)展開發(fā)的物業(yè)的管理面積為9877萬平方米，占總體管理面積的75.93%(2016年為92%)。

關(guān)聯(lián)交易方面，2017年-2018年上半年，保利物業(yè)為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務(wù)金額分別為64360萬元、35666萬元，占當(dāng)期營業(yè)收入的比例分別為19.88%、19.25%，關(guān)聯(lián)交易比例逐年減少。

啟動“147”計劃

雖然目前保利物業(yè)新三板退市的真實意圖仍未明朗，但時代周報記者從可靠信源處獲悉，保利物業(yè)內(nèi)部已然啟動了一項名為“147”的三年戰(zhàn)略計劃，似與公告中提到的“自身經(jīng)營發(fā)展及戰(zhàn)略規(guī)劃需要”不謀而合。

3月7日，管理層在保利物業(yè)2019年度工作任務(wù)啟動會上強調(diào)，公司整體要向著“147”奮斗;平臺公司向著A+(年度業(yè)績評級)公司奮斗;總部職能向著S級部門奮斗;全體員工向著高績效奮斗。時代周報記者獲悉，“147”計劃(2019-2021年)，即要實現(xiàn)1百億營收，4億平方管理面積，7個億利潤。

但從保利物業(yè)各項經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，完成“147”目標(biāo)并不輕松。財報顯示，2017年，保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入為32.4億元，凈利潤2.35億元。2018年上半年，保利物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入18.53億元，歸母凈利潤1.85億元，公司在管面積為1.3億平方米，合同面積2.19億平方米。

為此，保利發(fā)展董事長宋廣菊曾在內(nèi)部會議上建議，要充分利用兼并、收購、合作等手段，借力資本市場，實現(xiàn)規(guī)模的有效擴張;積極發(fā)展社區(qū)消費服務(wù)，創(chuàng)新商業(yè)模式;提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與附加值，打造“全服務(wù)”生態(tài)鏈。